Comprar una propiedad en Mauricio siendo extranjero: una guía completa

El principio

La adquisición de bienes inmuebles por parte de no ciudadanos está regulada por la ley mauriciana. Un extranjero no puede comprar libremente una casa o un terreno en el mercado ordinario: debe seguir un procedimiento específico u obtener una autorización especial.

Se le abren tres caminos:

• Programas aprobados por la Junta de Desarrollo Económico IRS, RES, PDS, Plan de Ciudades Inteligentes y Plan de Hoteles para Inversores. Esta es la ruta principal.
• El R+2 : un apartamento en un edificio con al menos dos pisos por encima de la planta baja, incluidos los que no forman parte de programas aprobados.
• Una autorización individual, emitidos en virtud de la ley que rige la adquisición de propiedades por no ciudadanos, para situaciones específicas.

Lo que permanece cerrado

Un no ciudadano no puede adquirir tierras agrícolas ni comprar libremente una casa unifamiliar en el mercado local fuera de un programa designado. Los terrenos edificables solo son accesibles para ellos en forma de parcelas urbanizadas dentro de un programa aprobado — hasta 1,25 arpents, o 5.276 m², en IRS, y 2.100 m² en ciertos proyectos residenciales de Ciudades Inteligentes.

Un hecho reciente que cabe destacar es que los apartamentos de dos plantas (R+2) ubicados en terrenos estatales o dentro de la franja costera protegida (Pas Géométriques) ya no son accesibles para personas no ciudadanas en los nuevos proyectos. Esta restricción, introducida en 2026, no afecta a las propiedades ya existentes, pero modifica el panorama en ciertas propiedades frente al mar.

La cuestión del cónyuge y la herencia

Un aspecto que pocos compradores prevén: La ley mauriciana reconoce la sucesión forzosa, y la transferencia de propiedades ubicadas en mauricio Se rige por la ley mauriciana, independientemente de su nacionalidad. Si su situación familiar es compleja (hijos de un matrimonio anterior, un régimen económico matrimonial específico, deseo de proteger al Cónyuge sobreviviente), consulte a un notario. antes el acuerdo debe firmarse en ese momento, no después. Es entonces cuando se elige la estructura de adquisición, y no se puede modificar posteriormente sin incurrir en gastos.

Todos estos programas dependen de la EDB, que aprueba los proyectos y publica la lista de promotores autorizados. Comprueba siempre que un proyecto esté en la lista oficial. antes de realizar cualquier pago: la aprobación es lo que hace posible la compra para un extranjero.

El Plan de Complejo Turístico Integrado (IRS)

El programa más antiguo y exclusivo. Se trata de urbanizaciones residenciales integradas, a menudo con vistas a un campo de golf, un puerto deportivo, un club de playa o un centro de bienestar, y con instalaciones de nivel internacional.

Un extranjero puede adquirir una villa, casa adosada, ático, apartamento, dúplex o parcela urbanizada con una superficie máxima de 1,25 acres. Más allá de eso 375.000 Dólares EstadounidensesLa adquisición otorga un permiso de residencia al comprador y a sus dependientes. El propietario puede alquilar su propiedad, convertirse en residente fiscal de Mauricio y repatriar fondos e ingresos provenientes de la venta o el alquiler sin restricciones.

El IRS ya no acepta nuevos proyectos, pero los activos de los proyectos existentes siguen estando disponibles para su reventa.

El Plan Inmobiliario (RES)

Se aplica la misma lógica que con el IRS, pero para complejos residenciales más pequeños y sin el requisito de comodidades tipo resort. Villas, áticos, dúplex y apartamentos. El umbral de ingresos para obtener un permiso de residencia es el mismo: 375.000 Dólares Estadounidenses, con las mismas libertades en materia de alquiler, residencia fiscal y repatriación.

Al igual que el IRS, el RES ya no recibe nuevos proyectos, pero sus existencias actuales se están vendiendo.

El Plan de Desarrollo Inmobiliario (PDS)

Este es el esquema que reemplazó al IRS y al RES para nuevos proyectos, y ahora es el programa principal en el mercado. Impone una dimensión social al promotor: contribución a las instalaciones comunitarias, infraestructuras y servicios sociales en el barrio.

Villas, apartamentos, dúplex y áticos, con el mismo umbral de 375.000 Dólares Estadounidenses para el permiso de residencia. Es bajo este sistema que se construye la mayor parte de las nuevas viviendas destinadas a extranjeros, desde el norte hacia el oeste, pasando por el este.

El Plan de Ciudades Inteligentes (SCS)

Desarrollos urbanos de uso mixto a gran escala, organizados en torno al concepto de "vivir, trabajar y divertirse", con énfasis en la tecnología y la sostenibilidad. Quienes no residen en la zona pueden adquirir una casa adosada, una villa, un apartamento, un ático o un dúplex.

Una característica única: los titulares de un permiso de residencia, un permiso de ocupación o un permiso de residente permanente pueden adquirir un parcela urbanizada de 2.100 m² para construir su residencia en un proyecto residencial de Ciudad Inteligente aprobado por la EDB. El umbral de USD 375.000 otorga nuevamente el permiso de residencia.

La EDB publica la lista de ciudades inteligentes certificadas, que abarcan una buena parte de la isla: Moka, Beau Plan, Cap Tamarin, Uniciti in Medine, Mon Choisy, Azuri, Savannah, Saint Félix, Anahita Beau Champ, Ferney, Côte d'Or y otras.

El programa Invest Hotel Scheme (IHS)

Un sistema separado, que no se refiere a la vivienda sino a habitación o unidad de hotelEn un establecimiento aprobado, ya sea nuevo o Existente. el propietario accede a los servicios del hotel y recibe ingresos mediante un mecanismo de arrendamiento recurrente.

Este sistema presenta dos limitaciones que deben considerarse cuidadosamente. El propietario, o cualquier persona que actúe en su nombre, solo puede ocupar la unidad una vez. 45 días en total a lo largo de doce meses.La rentabilidad depende enteramente de la actividad hotelera y, por lo tanto, del flujo turístico, con toda la estacionalidad y los ciclos que ello implica. El umbral de 375.000 dólares también otorga el permiso de residencia.

Es una inversión, no un proyecto de vida. Para alguien que quiera establecerse en Mauricio, esta no es la opción adecuada.

Esta es la opción más accesible económicamente, y la menos explicada en otros lugares, porque mezcla dos umbrales diferentes que se confunden sistemáticamente.

El principio, derivado del presupuesto 2021-2022, Es que un extranjero puede adquirir un apartamento ubicado en un condominio. al menos dos niveles por encima de la planta baja, incluso fuera de los programas residenciales aprobados.

Los dos umbrales:

• 6 millones de rupias — el precio mínimo de compra de un apartamento de dos plantas fuera de un programa aprobado. Por debajo de este precio, la compra no está abierta a personas que no sean ciudadanas estadounidenses.
• 375.000 Dólares Estadounidenses — el umbral desde el cual esta adquisición abre un permiso de residenciaVálido mientras el no ciudadano siga siendo el propietario del inmueble.

En otras palabras: un apartamento de dos plantas que cuesta 7 millones de rupias es perfectamente asequible para un extranjero, pero no otorga ningún derecho de residencia. Este es el error más común en este sistema, y tiene un alto costo cuando la compra se realizó con la intención de obtener la residencia.

El proyecto R+2 sigue siendo el punto de entrada natural para una inversión de alquiler de tamaño mediano, particularmente en el centro de la isla y en zonas residenciales urbanas, donde los programas aprobados son escasos.

Este es el dispositivo menos conocido, y el único que escapa al umbral de los 375.000 dólares estadounidenses.

PDS Senior Living se refiere a programas diseñados para personas mayores de cincuenta años que desean vivir de forma independiente en un entorno de iguales, con servicios diseñados para ellas: casa club, gimnasio, servicios de administración y mantenimiento, y espacios sociales.

Lo que lo hace Único:

• Un jubilado no ciudadano mayor de cincuenta años puede adquirir una vivienda o derechos de uso vitalicio en una propiedad dentro de un proyecto aprobado.
• No se requiere un precio mínimo de compra.
• El permiso de residencia cubre al jubilado y su cónyuge o pareja de hecho.Y es válida mientras la propiedad sea propiedad del jubilado o esté ocupada por él.

La fórmula del derecho de uso vitalicio merece la atención de quienes no desean inmovilizar capital heredable: se adquiere el derecho a usar la propiedad de por vida, no la propiedad en sí. Este es un modelo común en las residencias para personas mayores de Sudáfrica, del cual el sistema mauriciano se inspira en gran medida.

El programa es reciente y la palabra "senior" no está protegida comercialmente: verifique en residency.mu que un programa esté realmente acreditado bajo el Senior Living Scheme antes de firmar. Los aspectos específicos de la jubilación (licencias de conducir, pensiones, salud) se abordan en guía para jubilados en Mauricio.

Lo que él da

Una adquisición superior a 375.000 Dólares Estadounidenses en un programa aprobado, o un apartamento de dos plantas (R+2) en el mismo umbral, otorga un permiso de residencia para el comprador, su cónyuge y sus hijos menores de 24 años. No hay sin requisitos de ingresos, sin transferencias anuales que justificar, sin objetivos de ingresos.Esa Es su fortaleza en comparación con otras licencias.

Una ventaja adicional, a menudo pasada por alto: los no ciudadanos que poseen un permiso de residencia obtenido en virtud de El IRS, RES o PDS está exento poseer un permiso de ocupación o un permiso de trabajo para invertir y trabajar en Mauricio. Esta es la única vía de residencia que levanta la prohibición de ejercer la profesión.

El propietario puede alquilar libremente su propiedad, convertirse en residente fiscal de Mauricio y repatriar fondos e ingresos procedentes de ventas o alquileres sin restricciones.

Lo que él no da

El permiso es válido mientras usted sea el propietario del inmueble.El día que vendas, la propiedad se derrumba, para ti y tu familia. Este es un punto importante a considerar antes de revender, especialmente si los hijos asisten a la escuela local o si el cónyuge no tiene título de propiedad propio.

Tampoco otorga acceso a la residencia permanente por sí solo: el Permiso de Residencia Permanente de veinte años requiere otros criterios, detallados en la guía de instalación.

Por último, no cubre la Visa Dorada: la adquisición de una propiedad residencial bajo un programa de la EDB. no cuenta dentro del umbral de un millón de dólares de este programa. Comprar una villa de un millón de dólares no califica para la Visa Dorada.

Las siguientes cantidades son órdenes de magnitud observadas en el mercadoEstas cifras, expresadas en euros, son meramente orientativas. No se basan en ninguna publicación oficial, varían considerablemente según las vistas, la proximidad al mar, el año de construcción y el estado del inmueble, y fluctúan anualmente. Las únicas cifras legalmente vinculantes son los umbrales reglamentarios: 375 000 USD para un permiso de residencia y 6 millones de rupias para un edificio de dos plantas fuera de una zona urbanizada designada.

El Norte: Grand Baie, Pereybère, Mont Choisy

La zona más popular entre los extranjeros, la más animada y la mejor equipada: Tiendas, restaurantes, clínicas, colegios y bancos. También es la más cara y la más concurrida en temporada alta.

• Apartamentos: desde 300.000 €
• Villas de lujo: desde 800.000 € hasta varios millones.
• Precio por metro cuadrado: entre 3.500 € y 6.000 €.

Occidente: Flic-en-Flac, Tamarin, Rivière Noire

Zonas costeras muy solicitadas, populares entre familias y aficionados a los deportes, que ofrecen las puestas de sol más hermosas de la isla y un buen equilibrio entre la vida local y la comunidad de expatriados. Gran potencial de alquiler.

• Villas en urbanizaciones aprobadas: desde USD 375.000
• Apartamentos de dos habitaciones con vistas al mar en Tamarin: precios desde aproximadamente 380.000 € hasta 550.000 €.
• Villas de cuatro dormitorios con jardín en Rivière Noire: desde aproximadamente 600.000 € hasta 1.200.000 €.
• Precio por metro cuadrado: entre 3.000 € y 5.500 €.

Oriente: Belle Mare, Trou d'Eau Douce, Anahita

Las playas más hermosas, urbanizaciones prestigiosas a menudo junto a campos de golf y mucha paz y tranquilidad. Menos servicios, más viento y un mercado de alquileres estacionales más marcado.

• Apartamentos de tres dormitorios con vistas al campo de golf y a la laguna: desde aproximadamente 480.000 € hasta 900.000 €.
• Precio por metro cuadrado: entre 4.000 y 7.000 euros.

El Centro — Moka, Quatre Bornes, Curepipe

Ofrece la mejor relación calidad-precio de la isla, está cerca de clínicas, colegios y centros comerciales, y goza de un clima más fresco. Sin embargo, se encuentra a entre veinte y treinta minutos de las playas y la humedad es mayor. Es la ubicación ideal para edificios de dos plantas y alquileres a largo plazo.

• Apartamentos de dos dormitorios en Quatre Bornes, de aproximadamente 80 m²: precios desde 130.000 € hasta 180.000 €.
• Apartamentos de tres habitaciones en Curepipe, de aproximadamente 110 m²: desde 150.000 € hasta 220.000 €.
• Viviendas: con precios entre 250.000 € y 400.000 €.
• Precio por metro cuadrado: entre 1.500 € y 2.500 €.

El Sur: Bel Ombre, Souillac

La región menos desarrollada y más auténtica, con paisajes espectaculares y pocos servicios, especialmente médicos. Los precios son los más bajos de la isla.

• Precio por metro cuadrado: entre 1.200 € y 2.000 €.

Cómo comprobar un precio

Tres pasos clave son más efectivos que un rango de precios. Compare varias propiedades similares dentro del mismo complejo y en complejos vecinos. Solicite precios de reventa recientes, no solo los precios de venta de obra nueva. Y tenga cuidado al comparar precios por metro cuadrado entre una propiedad en un complejo aprobado y una propiedad en el mercado local: no se dirigen a los mismos compradores ni se revenden en el mismo mercado.

Cuotas de inscripción

El comprador paga 5% de cuota De Inscripción del precio de compra.

Una aclaración importante, porque aún circulan fuentes contradictorias: la duplicación De estos derechos al 10% para los No Ciudadanos, prevista por la ley de finanzas de 2025 para El 1 de Julio de 2026, ha sido derogada por la Ley de Finanzas de 2026 antes de su entrada en vigor.Las páginas que mencionan el 10% fueron escritas entre los dos textos.

El impuesto sobre la transferencia de tierras

El vendedor paga un impuesto de transferencia del 5%No afecta al comprador, pero a veces se negocia indirectamente en el precio.

Un impuesto adicional de 10%, pagadero por el vendedorEsto se aplica a partir de 2026 a las propiedades residenciales ubicadas en terrenos estatales o en parcelas designadas como "Pas Géométriques" (Pas Géométriques) que se transfieren a un no ciudadano mediante la vía R+2. Se contempla una excepción cuando el contrato notarial preliminar tenga fecha anterior al 19 de junio de 2026. Esta información proviene de fuentes profesionales coincidentes y no de la lectura del texto legal: solicite confirmación al notario si su transacción se ve afectada.

Honorarios del notario

El uso de un notario mauriciano es obligatorio. Sus honorarios siguen una escala variable y en la práctica ascienden a aproximadamente 1% del precioSin incluir gastos. Solicite un presupuesto por escrito antes de comprometerse: Es lo habitual y así se evitan sorpresas.

Honorarios de agencia

La comisión de la agencia comúnmente representa Del 3 Al 5% en Mauricio, esta es responsabilidad del vendedor. Considérelo por escrito en el mandato: la costumbre no es ley.

Gastos administrativos

Se deben abonar tasas a la EDB para la autorización de adquisición, y se aplican tasas adicionales si la compra da derecho a un permiso de residencia. Estos importes fluctúan, y la EDB no publica todas las cifras en sus páginas web: confírmelas al presentar su solicitud en lugar de basarse en una cifra encontrada en línea. Tenga especial cuidado con las cantidades en euros que circulan y que no se corresponden con la conversión a rupias que se indican junto a ellas.

El presupuesto total

Para un comprador, espere pagar en el orden de Entre el 6 y el 7% del precio costos de adquisición, incluidos los gastos de registro, pero excluyendo los honorarios de la agencia si estos corren a cargo del vendedor. A esto se debe añadir, en el presupuesto real del primer año, el costo del mobiliario, los gastos de condominio y, si la propiedad se destina al alquiler, el equipamiento completo.

Lo que Mauricio no grava

Esta es la esencia del atractivo del mercado, y no es un Mito:

• No se aplican impuestos a las ganancias de capital provenientes de bienes raíces. No después de tres años: jamás. La reventa de una propiedad no genera ningún impuesto sobre las ganancias de capital en Mauricio.
• Sin impuesto anual sobre la propiedad, sin impuesto municipal.
• Sin impuesto de sucesiones.
• Sin impuesto sobre el patrimonio.
• No hay restricciones a la repatriación. fondos e ingresos derivados de ventas o alquileres.

Sin embargo, tenga en cuenta que la ausencia de impuestos en Mauricio no prejuzga su situación en su país de origen, donde los activos mantenidos en el extranjero aún pueden ser declarables y, según las circunstancias, tributables. El tratamiento depende de su residencia fiscal y del tratado fiscal aplicable; consulte la sección de impuestos de la guía de instalación.

1. Elija la propiedad y verifique la aprobación.

En primer lugar, compruebe que el proyecto figure en la lista de programas aprobados publicada por la EDB, o que el edificio cumpla con los requisitos para R+2. Esta verificación es fundamental para todo lo demás y solo lleva cinco minutos.

Contacte con una agencia inmobiliaria reconocida o directamente con el promotor, y visite la propiedad —incluidos los alrededores— en diferentes momentos del día. Un programa fotografiado con un dron al amanecer no revela nada sobre el ruido de la carretera ni sobre la obra cercana.

2. Oferta y negociación

En propiedades nuevas, el margen de negociación es limitado; En reventas, existe y suele rondar entre el 5 y el 10 %. no Se Limite A negociar el precio: los plazos De entrega, los servicios incluidos, el mobiliario y el período de garantía también son negociables.

3. Autorización EDB

La adquisición por parte de un no ciudadano está sujeta a la autorización de la Junta de Desarrollo Económico, que verifica, entre otras cosas, la elegibilidad del comprador y el origen de los fondos. Prepare la documentación justificativa pertinente: este es un procedimiento estándar, pero debe responder a cada documento individualmente.

4. El contrato preliminar

El contrato de promesa o reserva se firma ante notario, previo pago de un depósito, que suele rondar el 10% del precio. Este depósito debe ser retenido en custodia por el notario.Nunca pague directamente al vendedor o al promotor. Si le ofrecen lo contrario, rechácelo.

5. Cuenta bancaria y transferencia de fondos

Para realizar transferencias es necesario abrir una cuenta bancaria en Mauricio; los documentos requeridos y los procedimientos bancarios locales se describen en la sección dedicada a los procedimientos de llegada en la guía de instalaciónLas condiciones de pago —parte en moneda extranjera, parte en rupias, canal bancario utilizado— están sujetas a las normas bancarias y cambiarias, que están en constante evolución: conviene que el notario y el banco las aclaren antes de programar las transferencias, y no el día anterior a la firma de la escritura.

Además, tenga en cuenta el coste del tipo de cambio. En una transacción de 400.000 €, una diferencia de dos puntos en el tipo de cambio representa 8.000 €: compare las opciones y no espere hasta el último momento para realizar la conversión.

6. El instrumento auténtico

La escritura definitiva se firma en la notaría de Mauricio, generalmente entre seis y ocho semanas después del contrato preliminar para una propiedad ya existente. El notario realiza las comprobaciones de titularidad, el registro y la inscripción en el registro de la propiedad.

Puedes otorgar un poder notarial si no puedes estar presente, pero firmar en persona sigue siendo preferible para una primera compra: es el momento en que haces las preguntas que no se te habían ocurrido antes.

7. Solicitud de permiso de residencia

Si el precio de compra supera los 375.000 USD, se solicita un permiso de residencia basado en la escritura. El permiso cubre al cónyuge y a los hijos menores de 24 años. La EDB no publica un plazo de tramitación.

8. Trámites posventa

Suscripción a los servicios de agua y electricidad, membresía en la asociación de condominios, seguro de propiedad e implementación de la administración de alquileres si la propiedad está destinada al alquiler.

Una gran parte de las propiedades ofrecidas a compradores extranjeros se venden sobre plano, en una fase futura de construcción. El mecanismo es similar al de Francia y está regulado.

La garantía financiera de finalización

Las ventas sobre plano están cubiertas por una garantía financiera de finalizaciónEl GFA, emitido por un banco mauriciano, garantiza al comprador que la propiedad se terminará incluso si el promotor incumple sus obligaciones. Los pagos se realizan de forma escalonada según el avance de la obra, y los fondos se depositan en custodia ante notario.

Tres comprobaciones que deben realizarse Sistemáticamente:

• ¿Existe realmente el GFA? ¿Qué banco lo emite? Pida el documento, no una mención en un folleto.
• ¿El calendario de pagos está indexado a? resultados de progreso ¿Las realiza un tercero o en fechas específicas del Calendario? La primera opción te protege, la segunda no.
• ¿Los fondos permanecen en custodia del notario hasta que se complete cada paso del proceso?

Lo que no cubre el GFA

Garantiza la finalización, pero no la calidad, ni el cumplimiento del plazo, ni la conformidad con los planos. Los retrasos en la entrega son frecuentes en este mercado, y las penalizaciones contractuales suelen ser simbólicas. Lea atentamente las cláusulas de plazo y penalización antes de firmar, y pregunte al promotor sobre los plazos reales de finalización de proyectos anteriores, no sobre los plazos anunciados.

La recepción

Contrate a un profesional independiente para la inspección de entrega y documente por escrito cualquier problema. Un documento de entrega firmado sin reservas da por concluida la discusión sobre los defectos aparentes. Si realiza la inspección de forma remota, es fundamental contar con la presencia de alguien en el lugar.

Rendimientos observados

Los rangos que se muestran a continuación son órdenes de magnitud observados, no garantías. La rentabilidad depende de la tasa de ocupación real, los gastos de administración, el mantenimiento y la estacionalidad; tres factores que los folletos de marketing suelen subestimar.

• Grand Baie y Pereybère : en el rango Del 6 Al 10%, impulsado por una fuerte demanda turística.
• Tamarin y Flic-en-Flac : en el rango del 5 al 8%, con una mezcla de turistas y residentes.
• Este, Belle Mare y Anahita : en el rango Del 4 Al 7%, con una marcada estacionalidad
• Centro, Curepipe y Quatre Bornes : en el rango del 4 al 6%, en alquileres a largo plazo

Todo lo demás está condicionado por una disyuntiva: los alquileres de temporada generan más ingresos, pero requieren una gestión activa, tienen costes más elevados y una caída drástica en la tasa de ocupación fuera de la temporada alta; los alquileres a largo plazo generan menos ingresos, pero son estables, menos costosos de gestionar y mucho más sencillos de administrar desde Europa.

Tributación de los ingresos por alquiler

Los ingresos por alquiler ya no tributan al 15%. Esta tasa fija ha sido eliminada y los ingresos de la propiedad de un residente fiscal de Mauricio ahora se rigen por la escala progresiva impuesto sobre la renta: 0% hasta 500.000 rupias de renta imponible, 10% sobre los siguientes 500.000, 20% sobre los siguientes 11 millones, 35% por encima de 12 millones.

Los gastos relacionados con la propiedad se deducen de los ingresos por alquiler. Guarde todos los recibos: honorarios de administración, gastos de mantenimiento, reparaciones, cuotas de condominio y seguro.

Si usted no es residente fiscal de Mauricio, el tratamiento difiere y depende del tratado fiscal aplicable entre Mauricio y su país de residencia. Los ingresos procedentes de propiedades ubicadas en Mauricio siguen estando sujetos a tributación en Mauricio en virtud de la mayoría de dichos tratados. Los criterios de residencia fiscal y el mecanismo de remisión se explican en la sección de impuestos de la guía de instalaciónHaz que revisen tu caso en lugar de simplemente copiar lo que hace un vecino.

Un cálculo honesto

Para calcular el retorno de la inversión, parta del alquiler anual real percibido, luego deduzca los gastos de administración, los cargos no recuperables de la comunidad, el mantenimiento, el seguro, los periodos de desocupación y, finalmente, los impuestos. Compare este importe neto con el precio de compra. tarifas incluidas, no al precio indicado. La diferencia entre el rendimiento bruto de la oblea y esa cifra suele ser de dos a tres puntos.

Cuotas de condominio

En un programa aprobado, cubren la seguridad, el mantenimiento de las áreas comunes, la piscina, el mantenimiento general y, en ocasiones, los servicios de hotel. Son significativamente más altos que en un condominio convencional, y este es el gasto que los compradores descubren a posteriori.

Solicita el desglose de los gastos reales de los dos últimos años, no la estimación del promotor, y verifica qué incluyen. En una propiedad de alquiler, estos gastos impactan directamente en la rentabilidad de la inversión.

Gestión remota

Una propiedad vacía en el trópico se deteriora rápidamente: humedad, sal, vegetación, insectos. Si no estás allí, alguien tiene que abrirla, ventilarla, revisarla y encargarse de las reparaciones necesarias. Los servicios abarcan desde el mantenimiento básico hasta la administración completa de la propiedad, con tarifas que varían significativamente según el nivel de servicio.

Tres preguntas que debes hacerle a un gerente: ¿qué sucede en caso de daños fuera de tu horario de oficina, quién adelanta las reparaciones y cuánto tiempo tardas en recibir el pago?

Seguro

Asegure la propiedad, incluyendo contra el riesgo de ciclones, y verifique con precisión qué cubre la póliza de seguro de la administración del edificio en comparación con la suya. Este punto rara vez queda claro a menos que se pregunte explícitamente.

La regla que se aplica a casi todo el Mundo: alquiler primeroSi es posible, espere un año entero, incluyendo una temporada cálida, antes de comprar nada.

Las diferencias entre regiones —clima, humedad, tráfico, distancia a clínicas y escuelas, vida social— no se aprecian en unas vacaciones de tres semanas. Muchos compradores que firmaron en su primera visita revendieron la propiedad en un plazo de tres años, no porque fuera mala, sino porque la ubicación no se ajustaba a sus necesidades diarias.

En cuanto a los alquileres, los contratos suelen ser por un año, el depósito de seguridad suele ser de dos a tres meses de alquiler, las propiedades a menudo se alquilan sin amueblar o semi-amuebladas, y las facturas de agua y electricidad rara vez están incluidas. Los niveles de alquiler y el resto del presupuesto de un recién llegado se detallan en la sección sobre el costo de vida de la guía de instalación.

La compra se justifica cuando se cumplen tres condiciones: se sabe dónde se quiere vivir, se ha pasado al menos una temporada cálida allí y el proyecto se prevé para dentro de más de cinco años. Si el plazo es inferior a este, los costes de adquisición y la limitada liquidez del mercado de segunda mano hacen que la transacción sea arriesgada.

Es algo que nunca se comenta antes de comprar, pero que determina el éxito de la transacción.

El mercado de reventa

El mercado de propiedades bajo programas aprobados es un nicho de mercado: los compradores son principalmente extranjeros sujetos a los mismos requisitos que usted. Por lo tanto, la liquidez existe, pero es lenta y depende en gran medida de la situación económica europea y sudafricana. Prevea demoras de varios meses, incluso más para las propiedades más caras.

¿Cuáles son los costos de reventa?

El vendedor paga el impuesto de transferencia del 5%, al que se le puede añadir el impuesto del 10% mencionado anteriormente para ciertas propiedades ubicadas en terrenos estatales. Sin embargo, sin impuesto sobre las ganancias de capital no se le debe nada a Mauricio, y la repatriación de las ganancias de la venta no tiene restricciones.

¿Cuánto cuesta realmente revender?

El verdadero coste reside en otra parte: vender implica perder el permiso de residencia. vinculado a la propiedad, para usted y su familia. Si reside en Mauricio, si sus hijos estudian allí o si su cónyuge no tiene título de propiedad propio, esta consecuencia debe preverse con meses de antelación; por ejemplo, cambiando a otro permiso antes de la venta, no después.

• Confundir los dos umbrales de R+2. Seis millones de rupias son suficientes para comprar una propiedad; se necesitan 375.000 dólares para obtener un permiso de residencia. El error más común es comprar una propiedad por 7 millones de rupias creyendo que así se garantiza la residencia.
• Comprar en un proyecto no aprobado. Consulte la lista de la EDB antes de realizar cualquier pago. Un proyecto "pendiente de aprobación" no es un proyecto aprobado.
• Pagar un depósito fuera del depósito en garantía. El depósito se paga al notario, nunca directamente al promotor ni al vendedor.
• Confía en el rendimiento de la oblea. Recalcular en función del alquiler neto después de deducir gastos de administración, mantenimiento, desocupación e impuestos, en comparación con el precio que incluye las comisiones.
• Creo en un impuesto del 15% sobre los alquileres. Los ingresos por alquiler están incluidos en la escala impositiva progresiva.
• Creer que hay que conservarlo durante tres años para evitar el impuesto sobre las ganancias de capital. En Mauricio no existe ningún impuesto sobre las ganancias de capital en los bienes inmuebles, independientemente del tiempo que se haya sido propietario.
• Comprar sobre plano sin verificar la garantía financiera de finalización. Solicite el documento y el cronograma indexado según el progreso.
• Firme el recibo sin reservas. Busque asesoramiento de un profesional independiente.
• Subestimar las cuotas de condominio. Solicita los gastos reales de los últimos dos años.
• Dejar una propiedad vacía y sin mantenimiento. La humedad, la sal y la vegetación son implacables.
• Compra desde la primera estancia. Alquila primero durante toda la temporada cálida.
• Olvidar que revender el vehículo invalida la licencia. Es algo a tener en cuenta antes de ponerlo a la venta, especialmente si hay niños en edad escolar.
• Ignorando la reserva hereditaria mauriciana. La transferencia de propiedades ubicadas en Mauricio se rige por la Ley mauriciana: consulte con el notario antes de firmar.

¿Puede un extranjero comprar cualquier propiedad en Mauricio?

No. El acceso se concede mediante un programa aprobado (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel), un apartamento de dos plantas (planta baja + dos pisos) con un coste mínimo de 6 millones de rupias, o autorización individual. No se puede acceder a terrenos agrícolas ni a viviendas en el mercado local.

¿Hay que comprar algo para obtener un permiso de residencia?

No, es solo una opción entre muchas. El Permiso de Jubilado, el Permiso de Ocupación o la Visa Premium no requieren ninguna compra. Comprar una propiedad tiene la ventaja de no tener requisitos de ingresos, pero la desventaja de inmovilizar capital y hacer que el permiso dependa de la propiedad.

¿Se concede automáticamente un permiso de residencia a quienes tienen ingresos superiores a 375.000 dólares estadounidenses?

La compra otorga el derecho a un permiso para el comprador, su cónyuge y sus hijos menores de 24 años, pero la solicitud aún debe presentarse y procesarse. "Otorga el derecho" no significa "expedición automática".

¿Podemos comprar juntos o a través de una Empresa?

Existen diversas modalidades, tanto mediante la propiedad conjunta como a través de una entidad jurídica, las cuales tienen implicaciones para los permisos de residencia, la tributación y la herencia. Es importante consultar este tema con un notario y un asesor antes de firmar el contrato preliminar, ya que este determinará la redacción de la escritura.

¿Puedes alquilar tu propiedad libremente?

Sí. Los propietarios pueden alquilar su propiedad, convertirse en residentes fiscales de Mauricio y repatriar fondos e ingresos por ventas o alquileres sin restricciones. Sin embargo, los alquileres de temporada requieren el cumplimiento de la normativa sobre alojamientos turísticos: consulte los requisitos de declaración aplicables a su propiedad.

¿Existe un impuesto anual sobre la Propiedad?

No. Ni impuesto predial ni impuesto municipal. Los gastos anuales de un propietario se limitan a las cuotas de condominio, el seguro, el mantenimiento y las suscripciones.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento?

En Mauricio no existe impuesto de sucesiones. Sin embargo, la transferencia de propiedades ubicadas en la isla se rige por la legislación mauriciana, que incluye el concepto de legítima. Tenga en cuenta este aspecto al realizar la compra.

¿La compra de una propiedad cuenta para obtener la Visa Dorada?

No. La compra de una propiedad residencial bajo un programa de la EDB no cuenta para el umbral de un millón de dólares de la Visa Dorada.

¿Puedo comprar con un Permiso De Ocupación?

Sí. Un titular de un permiso de ocupación puede adquirir propiedades en programas aprobados y en edificios R+2 (de dos plantas). Ver la guía para venir a trabajar a Mauricio.

¿Han aumentado las tasas de inscripción al 10%?

No. La duplicación prevista para julio de 2026 fue derogada antes de entrar en vigor. El arancel para el comprador se mantiene en el 5%.

Junta de Desarrollo Económico

Aprueba proyectos, publica la lista de programas autorizados, autoriza adquisiciones por parte de no ciudadanos y expide permisos de residencia.

• Planta baja, 7 Exchange Square, Wall Street, Ebene 72201
• Teléfono: +230 203 3800
• Correo Electrónico: contact@edbmauritius.org
• Portal de información y listados de proyectos Aprobados: residency.mu
• Las solicitudes pueden presentarse a través de: business.edbmauritius.org

Autoridad Tributaria de Mauricio

Tasas de registro, tributación de los ingresos por alquiler, número de identificación fiscal.

• Sitio web y servicios en Línea: mra.mu

Los profesionales que necesitará

• A notario mauriciano, obligatorio para la escritura, y que también es la persona adecuada con quien hablar sobre regímenes de herencia y bienes matrimoniales
• A agencia inmobiliaria consolidadaO directamente al desarrollador para nuevas versiones
• A profesional independiente para la entrega de una propiedad adquirida sobre plano
• A administrador de propiedades si no estás en el sitio
• A asesoramiento fiscal en su país de origen, para la declaración de bienes mantenidos en el extranjero

Una advertencia

Los sitios web privados imitan la presentación de los servicios del gobierno de Mauricio y cobran por los trámites oficiales. Los sitios web oficiales del gobierno se encuentran en el dominio govmu.org, además de edbmauritius.org, residency.mu y mra.mu. Antes de realizar cualquier pago, es fundamental verificar dos cosas: ¿el proyecto está registrado en el registro oficial de la EDB? y ¿el depósito está custodiado por un notario?