شراء عقار في موريشيوس كأجنبي - دليل شامل

المبدأ

يخضع شراء العقارات من قبل غير المواطنين لقوانين موريشيوس. لا يستطيع الأجنبي شراء منزل أو أرض بحرية في السوق العادية، بل يجب عليه اتباع إجراءات محددة أو الحصول على ترخيص خاص.

ثلاثة مسارات مفتوحة أمامه:

• البرامج التي وافق عليها مجلس التنمية الاقتصادية IRS، RES، PDS، مشروع المدينة الذكية، ومشروع استثمار الفنادق. هذا هو الطريق الرئيسي.
• R+2 : شقة في مبنى مكون من طابقين على الأقل فوق الطابق الأرضي، بما في ذلك خارج البرامج المعتمدة.
• تفويض فردي، الصادرة بموجب القانون الذي يحكم اكتساب غير المواطنين للممتلكات، لحالات محددة.

ما زال مغلقاً

لا يستطيع غير المواطن امتلاك أراضٍ زراعية، ولا شراء منزل مستقل بحرية في السوق المحلي خارج إطار برنامج محدد. ولا تتوفر لهم قطع الأراضي المخصصة للبناء إلا في شكل قطع الأراضي المخدومة ضمن برنامج معتمد — تصل إلى 1.25 أربنت، أو 5276 متر مربع، في IRS، و 2100 متر مربع في مشاريع سكنية معينة في المدن الذكية.

من التطورات الحديثة الجديرة بالذكر: لم يعد بإمكان غير المواطنين في المشاريع الجديدة امتلاك شقق مكونة من طابقين (R+2) تقع على أراضٍ مملوكة للدولة أو ضمن الشريط الساحلي المحمي (Pas Géométriques). هذا التقييد، الذي فُرض عام 2026، لا يؤثر على العقارات المملوكة بالفعل، ولكنه يُغيّر ملامح بعض العقارات المطلة على الواجهة البحرية.

مسألة الزوج/الزوجة والميراث

هناك نقطةٌ قلّما يتوقعها المشترون: يعترف القانون الموريشي بالإرث الإجباري، ويخضع نقل الملكية في موريشيوس لأحكام القانون الموريشي، بغض النظر عن جنسيتك. إذا كانت ظروفك العائلية معقدة - كوجود أطفال من زواج سابق، أو نظام ملكية زوجية محدد، أو الرغبة في حماية الزوج/الزوجة الباقي/ة على قيد الحياة - فاستشر كاتب عدل. قبل يجب توقيع الاتفاقية، وليس بعد ذلك. هذه هي اللحظة التي يتم فيها اختيار هيكل الاستحواذ، ولا يمكن إعادة صياغته لاحقًا دون تكلفة.

تندرج جميع هذه البرامج تحت إشراف مجلس التنمية الاقتصادية، الذي يوافق على المشاريع وينشر قائمة المروجين المعتمدين. تأكد دائمًا من أن المشروع مدرج في القائمة الرسمية قبل دفع أي مبلغ: الموافقة هي ما يجعل عملية الشراء ممكنة للأجنبي.

مخطط المنتجعات المتكاملة (IRS)

أقدم البرامج وأكثرها فخامة. وهي عبارة عن مجمعات سكنية متكاملة، غالباً ما تطل على ملعب غولف أو مرسى أو نادٍ شاطئي أو مركز صحي، مع مرافق ذات مستوى عالمي.

يمكن للأجنبي شراء فيلا أو منزل مستقل أو شقة بنتهاوس أو شقة أو دوبلكس أو قطعة أرض مخدومة بمساحة قصوى تبلغ 1.25 فدان. وما يزيد عن ذلك 375,000 دولار أمريكييمنح الاستحواذ تصريح إقامة للمشتري ومن يعولهم. ويحق للمالك تأجير عقاره، والإقامة الضريبية في موريشيوس، وتحويل الأموال والدخل الناتج عن البيع أو الإيجار إلى بلاده دون قيود.

لم تعد مصلحة الضرائب الأمريكية منفتحة على المشاريع الجديدة، لكن الأصول من المشاريع القائمة لا تزال متاحة لإعادة البيع.

مخطط العقارات (RES)

ينطبق المنطق نفسه كما هو الحال مع مصلحة الضرائب الأمريكية، ولكن على المجمعات السكنية الأصغر حجمًا ودون اشتراط توفير وسائل الراحة الفاخرة. تشمل هذه المجمعات الفيلات، والشقق العلوية، والشقق المزدوجة، والشقق السكنية. الحد الأدنى للدخل المطلوب للحصول على تصريح إقامة هو نفسه. 375,000 دولار أمريكي، مع نفس الحريات المتعلقة بالإيجار والإقامة الضريبية وإعادة الأموال إلى الوطن.

على غرار مصلحة الضرائب الأمريكية، لم تعد هيئة خدمات الطاقة المتجددة تتلقى مشاريع جديدة، ولكن يتم بيع مخزونها الحالي.

مخطط تطوير العقارات (PDS)

هذا هو البرنامج الذي حلّ محلّ برنامجي IRS وRES للمشاريع الجديدة، وهو الآن البرنامج الرئيسي في السوق. ويفرض هذا البرنامج بُعدًا اجتماعيًا على المطور العقاري، يتمثل في المساهمة في المرافق المجتمعية والبنية التحتية والخدمات الاجتماعية في الحي.

فلل وشقق وشقق دوبلكس وشقق بنتهاوس، بنفس عتبة 375,000 دولار أمريكي للحصول على تصريح الإقامة. وبموجب هذا النظام يتم بناء غالبية المساكن الجديدة المخصصة للأجانب، من الشمال إلى الغرب مروراً بالشرق.

مخطط المدينة الذكية (SCS)

مشاريع تطوير حضرية متعددة الاستخدامات واسعة النطاق، تتمحور حول مفهوم "العيش والعمل والترفيه"، مع التركيز على التكنولوجيا والاستدامة. ويمكن لغير المقيمين شراء منزل مستقل، أو فيلا، أو شقة، أو بنتهاوس، أو دوبلكس هناك.

إحدى الميزات الفريدة: يمكن لحاملي تصريح الإقامة أو تصريح العمل أو تصريح الإقامة الدائمة الحصول على قطعة أرض مخدومة مساحتها 2100 متر مربع لبناء مسكنهم في مشروع سكني معتمد من مجلس التنمية الاقتصادية ضمن مشروع المدينة الذكية. ويمنحهم بلوغ الحد الأدنى البالغ 375 ألف دولار أمريكي تصريح الإقامة.

تنشر هيئة التنمية الاقتصادية قائمة المدن الذكية المعتمدة، والتي تغطي جزءًا كبيرًا من الجزيرة: موكا، بو بلان، كاب تامارين، يونيسيتي إن ميدين، مون شوازي، أزوري، سافانا، سانت فيليكس، أناهيتا بو شامب، فيرني، كوت دور وغيرها.

برنامج الاستثمار الفندقي (IHS)

نظام منفصل، لا يتعلق بالإسكان ولكن بـ غرفة أو وحدة فندقيةفي منشأة جديدة أو قائمة معتمدة. يستفيد المالك من خدمات الفندق ويحصل على دخل من خلال آلية تأجير عائد.

هناك قيدان متأصلان في هذا النظام، يجب أخذهما بعين الاعتبار بعناية. لا يجوز للمالك، أو أي شخص يتصرف نيابة عنه، أن يشغل الوحدة إلا مرة واحدة. 45 يومًا إجمالاً على مدار اثني عشر شهرًاوتعتمد الربحية كلياً على عمليات الفندق، وبالتالي على حركة السياحة، بكل ما يترتب على ذلك من تقلبات موسمية ودورات. كما يمنح الحد الأدنى البالغ 375 ألف دولار تصاريح الإقامة.

إنه استثمار، وليس مشروع حياة. بالنسبة لشخص يرغب في الاستقرار في موريشيوس، فهذا ليس الخيار المناسب.

هذا هو المسار الأكثر سهولة من الناحية المالية، والأقل شرحاً في أماكن أخرى، لأنه يخلط بين عتبتين مختلفتين يتم الخلط بينهما بشكل منهجي.

المبدأ، الذي انبثق من ميزانية 2021-2022: يمكن للأجنبي الحصول على شقة تقع في مجمع سكني. على الأقل مستويين فوق الطابق الأرضي، بما في ذلك خارج البرامج السكنية المعتمدة.

العتبتان:

• 6 ملايين روبية — الحد الأدنى لسعر شراء شقة من طابقين خارج البرنامج المعتمد. لا يُسمح لغير المواطنين بالشراء بأقل من هذا السعر.
• 375,000 دولار أمريكي — العتبة التي يبدأ منها هذا الاستحواذ تصريح إقامةيظل هذا الحكم ساري المفعول طالما بقي غير المواطن مالكاً للعقار.

بمعنى آخر: شقة من طابقين بسعر 7 ملايين روبية تُعتبر في متناول الأجنبي تمامًا، لكنها لا تمنحه أي حقوق إقامة. هذا هو الخطأ الأكثر شيوعًا في هذا النظام، ويُكلّف ثمنًا باهظًا عندما يكون الشراء بقصد الحصول على الإقامة.

لا يزال برنامج R+2 يمثل نقطة الدخول الطبيعية للاستثمار الإيجاري متوسط الحجم، لا سيما في وسط الجزيرة وفي المناطق السكنية الحضرية، حيث تكون البرامج المعتمدة نادرة.

هذا هو الجهاز الأقل شهرة، والوحيد الذي يتجاوز عتبة 375000 دولار أمريكي.

يشير مصطلح PDS Senior Living إلى البرامج المصممة للأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 50 عامًا والذين يرغبون في العيش بشكل مستقل في بيئة أقران، مع خدمات مصممة خصيصًا لهم: النادي، وغرفة اللياقة البدنية، وخدمات الإدارة والصيانة، والمساحات الاجتماعية.

ما الذي يجعله فريداً؟

• يمكن للمتقاعد غير المواطن الذي يزيد عمره عن خمسين عامًا الحصول على مسكن أو حقوق استخدام مدى الحياة على عقار في مشروع معتمد.
• لا يشترط حد أدنى لسعر الشراء.
• يشمل تصريح الإقامة المتقاعد وزوجهم أو شريكهم في القانون العامويكون هذا الشرط ساري المفعول طالما أن العقار مملوك أو مسكون من قبل المتقاعد.

يستحق نظام حق الانتفاع مدى الحياة اهتمام أولئك الذين لا يرغبون في تجميد رأس مال موروث: إذ يشتري المرء حق استخدام العقار طوال حياته، لا ملكيته. وهذا نموذج شائع في دور رعاية المسنين في جنوب أفريقيا، والذي يستقي منه النظام الموريشي الكثير.

هذا النظام حديث العهد، وكلمة "متقاعد" غير محمية تجاريًا: لذا يُرجى التحقق من موقع residency.mu للتأكد من اعتماد البرنامج ضمن نظام الإقامة لكبار السن قبل التوقيع. وتُغطى الجوانب الخاصة بالتقاعد - رخص القيادة، والمعاشات التقاعدية، والرعاية الصحية - في دليل التقاعد في موريشيوس.

ما يعطيه

عملية استحواذ أفضل من 375,000 دولار أمريكي في برنامج معتمد، أو شقة من طابقين (R+2) عند نفس الحد الأدنى، يُمنح تصريح إقامة للمشتري وزوجه وأطفاله الذين تقل أعمارهم عن 24 عامًا. لا يوجد لا توجد متطلبات دخل، ولا تحويلات سنوية لتبريرها، ولا أهداف للإيرادات.هذه هي نقطة قوتها مقارنة بالتراخيص الأخرى.

ميزة إضافية غالباً ما يتم تجاهلها: غير المواطنين الحاصلين على تصريح إقامة بموجب تُعفى مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) أو خدمات إعادة التأهيل (RES) أو خدمات الإفصاح عن البيانات الشخصية (PDS) للحصول على تصريح عمل أو تصريح إقامة للاستثمار والعمل في موريشيوس، يُعد هذا المسار الوحيد للحصول على الإقامة الذي يرفع الحظر المفروض على ممارسة المهنة.

يمكن للمالك تأجير ممتلكاته بحرية، وأن يصبح مقيمًا ضريبيًا في موريشيوس، وإعادة الأموال والدخل من المبيعات أو الإيجارات إلى الوطن دون قيود.

ما لا يعطيه

التصريح يظل هذا الأمر ساريًا طالما أنك تملك العقار.يوم بيع العقار، سينهار كل شيء - عليك وعلى عائلتك. هذه نقطة يجب مراعاتها قبل إعادة البيع، خاصةً إذا كان الأطفال يدرسون في مدارس محلية أو إذا لم يكن للزوج/الزوجة سند ملكية خاص به.

كما أنه لا يمنح حق الحصول على الإقامة الدائمة بمفرده: إذ يتطلب تصريح الإقامة الدائمة لمدة عشرين عامًا معايير أخرى، موضحة بالتفصيل في دليل التثبيت.

وأخيرًا، لا يشمل ذلك التأشيرة الذهبية: وهي عملية شراء عقار سكني بموجب برنامج مجلس التنمية الاقتصادية. لا يُحتسب ضمن الحد الأقصى البالغ مليون دولار أمريكي لهذا البرنامج. شراء فيلا بقيمة مليون دولار أمريكي لا يؤهل للحصول على التأشيرة الذهبية.

المبالغ التالية هي لوحظت أحجام هائلة في السوقهذه الأرقام، باليورو، هي للاسترشاد فقط. وهي غير مستندة إلى أي منشور رسمي، وتختلف اختلافًا كبيرًا تبعًا للإطلالة، والقرب من البحر، وسنة البناء، وحالة العقار، وتتغير من عام لآخر. الأرقام الوحيدة الملزمة قانونًا هي الحدود التنظيمية: 375,000 دولار أمريكي للحصول على تصريح إقامة، و6 ملايين روبية هندية لمبنى من طابقين خارج منطقة التطوير المحددة.

الشمال — جراند باي، بيريبير، مونت تشويسي

المنطقة الأكثر شعبية بين الأجانب، والأكثر حيوية، والأفضل تجهيزاً: محلات تجارية، ومطاعم، وعيادات، ومدارس، وبنوك. كما أنها الأغلى والأكثر ازدحاماً في موسم الذروة.

• الشقق: ابتداءً من 300,000 يورو
• فلل فاخرة: من 800 ألف يورو إلى عدة ملايين
• السعر للمتر المربع: يتراوح بين 3500 يورو و 6000 يورو

الغرب – فليك إن فلاك، تامارين، ريفيير نوار

مناطق ساحلية مرغوبة للغاية، تحظى بشعبية كبيرة بين العائلات ومحبي الرياضة، وتتميز بأجمل غروب شمس في الجزيرة، وتوازن جيد بين الحياة المحلية ومجتمع المغتربين. إمكانات تأجير قوية.

• فلل في مشاريع سكنية معتمدة: ابتداءً من 375,000 دولار أمريكي
• شقق بغرفتي نوم مطلة على البحر في تامارين: تتراوح أسعارها من حوالي 380,000 يورو إلى 550,000 يورو
• فلل بأربع غرف نوم مع حدائق في ريفيير نوار: من حوالي 600,000 يورو إلى 1,200,000 يورو
• السعر للمتر المربع: يتراوح بين 3000 يورو و 5500 يورو

الشرق – بيل ماري، ترو دو دوس، أناهيتا

أجمل الشواطئ، ومجمعات سكنية فاخرة غالباً ما تكون مجاورة لملعب غولف، والكثير من الهدوء والسكينة. خدمات أقل، ورياح أقوى، وسوق تأجير موسمي أكثر وضوحاً.

• شقق بثلاث غرف نوم مطلة على ملعب الغولف والبحيرة: من حوالي 480,000 يورو إلى 900,000 يورو
• السعر للمتر المربع: يتراوح بين 4000 و 7000 يورو

المركز - موكا، كواتر بورن، كوريبيب

يُعد هذا الموقع الأفضل من حيث القيمة مقابل المال في الجزيرة، فهو قريب من العيادات والمدارس ومراكز التسوق، ويتميز بمناخ معتدل. مع ذلك، يبعد الموقع من عشرين إلى ثلاثين دقيقة عن الشواطئ، كما أن نسبة الرطوبة فيه مرتفعة. إنه موقع مثالي للمباني المكونة من طابقين وللإيجارات طويلة الأجل.

• شقق من غرفتي نوم في كواتر بورن، مساحتها حوالي 80 متر مربع: تتراوح أسعارها من 130,000 يورو إلى 180,000 يورو.
• شقق بثلاث غرف نوم في كيوربايب، مساحتها حوالي 110 متر مربع: من 150,000 يورو إلى 220,000 يورو
• المنازل: تتراوح أسعارها بين 250,000 يورو و 400,000 يورو
• السعر للمتر المربع: يتراوح بين 1500 و 2500 يورو

الجنوب - بيل أومبير، سويلاك

تُعدّ هذه المنطقة الأقل تطوراً والأكثر أصالة، وتتميز بمناظر طبيعية خلابة وخدمات قليلة، لا سيما الخدمات الطبية. وتُعتبر أسعارها الأقل في الجزيرة.

• السعر للمتر المربع: يتراوح بين 1200 و2000 يورو

كيفية التحقق من السعر

ثلاث خطوات أساسية أفضل من مجرد تحديد نطاق سعري. قارن بين عدة عقارات متشابهة ضمن نفس المشروع وفي المشاريع المجاورة. اطلب أسعار إعادة البيع الأخيرة، وليس فقط أسعار العقارات الجديدة. واحذر من مقارنة سعر المتر المربع بين عقار في مشروع معتمد وعقار في السوق المحلي: فهما لا يستهدفان نفس المشترين ولا يُعاد بيعهما في نفس السوق.

رسوم التسجيل

يدفع المشتري رسوم التسجيل 5% من سعر الشراء.

توضيح هام، نظراً لاستمرار تداول مصادر متضاربة: إن مضاعفة هذه الحقوق إلى 10% لغير المواطنين، والمقرر تطبيقها بموجب قانون المالية لعام 2025 في 1 يوليو 2026، قد تم تم إلغاؤه بموجب قانون المالية لعام 2026 قبل دخوله حيز التنفيذالصفحات التي تذكر نسبة 10% كُتبت بين النصين.

ضريبة نقل ملكية الأراضي

يدفع البائع ضريبة نقل بنسبة 5%لا يؤثر ذلك على المشتري، ولكنه يتم التفاوض عليه أحيانًا بشكل غير مباشر في السعر.

ضريبة إضافية قدرها 10% يدفعها البائعيسري هذا اعتبارًا من عام 2026 فصاعدًا على العقارات السكنية الواقعة على أراضٍ مملوكة للدولة أو على قطع أراضٍ مُحددة (Pas Géométriques) تم نقل ملكيتها إلى غير المواطنين عبر مسار R+2. ويُستثنى من ذلك العقود الموثقة مبدئيًا والمؤرخة قبل 19 يونيو 2026. هذه المعلومات مستقاة من مصادر مهنية موثوقة، وليست من قراءة النص القانوني؛ لذا يُرجى التأكد من صحة هذه المعلومات لدى كاتب العدل إذا كانت معاملتك مشمولة بهذا القانون.

رسوم كاتب العدل

يُعدّ استخدام كاتب عدل في موريشيوس أمرًا إلزاميًا. وتخضع أتعابهم لجدول متدرج، وتبلغ في الواقع حوالي 1% من السعرباستثناء المصاريف. اطلب عرض سعر مكتوب قبل الالتزام: هذا أمر طبيعي ويجنبك المفاجآت.

رسوم الوكالة

تمثل لجنة الوكالة عادةً من 3 إلى 5% وفي الممارسة الموريشية، تقع هذه المسؤولية على عاتق البائع. تأكد من ذلك كتابةً في عقد البيع: فالعرف ليس قانوناً.

الرسوم الإدارية

تُدفع رسوم إلى مجلس التنمية الاقتصادية (EDB) مقابل تصريح الاستحواذ، وتُضاف رسوم إضافية إذا كان الشراء مؤهلاً للحصول على تصريح إقامة. هذه المبالغ متغيرة، ولا ينشر مجلس التنمية الاقتصادية جميع الأرقام على صفحاته العامة؛ لذا يُنصح بالتأكد منها عند تقديم الطلب بدلاً من الاعتماد على رقم موجود على الإنترنت. يُرجى توخي الحذر الشديد من مبالغ اليورو المتداولة التي لا تتوافق مع تحويل مبالغ الروبية المذكورة بجانبها.

الميزانية الإجمالية

بالنسبة للمشتري، توقع أن تدفع بالترتيب التالي: من 6 إلى 7% من السعر تشمل تكاليف الشراء رسوم التسجيل، باستثناء رسوم الوكالة إذا كان البائع يتحملها. ويجب إضافة تكلفة الأثاث ورسوم الصيانة، وإذا كان العقار مخصصًا للتأجير، فيجب إضافة تكلفة التجهيزات الكاملة، وذلك ضمن الميزانية الفعلية للسنة الأولى.

ما لا تفرضه موريشيوس من ضرائب

هذا هو جوهر جاذبية السوق، وهو ليس مجرد خرافة:

• لا توجد ضرائب على الأرباح الرأسمالية من العقارات. ليس بعد ثلاث سنوات: أبداً. لا تخضع إعادة بيع العقار لأي ضريبة على الأرباح الرأسمالية في موريشيوس.
• لا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة مجلس محلي.
• لا توجد ضريبة على الميراث.
• لا ضريبة على الثروة.
• لا توجد قيود على العودة إلى الوطن الأموال والدخل الناتج عن المبيعات أو الإيجارات.

مع ذلك، يُرجى الانتباه إلى أن عدم وجود ضرائب في موريشيوس لا يُؤثر على وضعك في بلدك الأصلي، حيث قد تظل الأصول المحتفظ بها في الخارج خاضعة للإفصاح، وربما للضريبة، وذلك بحسب الظروف. وتعتمد المعاملة الضريبية على مكان إقامتك الضريبية والاتفاقية الضريبية السارية - انظر قسم الضرائب في دليل التثبيت.

1. اختر العقار وتحقق من الموافقة

أولاً وقبل كل شيء، تأكد من أن المشروع مدرج في قائمة البرامج المعتمدة التي نشرتها هيئة التنمية الاقتصادية، أو أن المبنى يستوفي متطلبات R+2. هذا التحقق ضروري لكل شيء آخر، ولا يستغرق سوى خمس دقائق.

تواصل مع وكالة عقارية معتمدة أو مباشرةً مع المطور، وقم بزيارة العقار - بما في ذلك المنطقة المحيطة به - في أوقات مختلفة من اليوم. لم يُظهر برنامج تم تصويره بطائرة بدون طيار عند شروق الشمس أي شيء عن ضوضاء الطريق أو موقع البناء القريب.

2. العرض والتفاوض

في العقارات الجديدة، تكون إمكانية التفاوض محدودة؛ أما في العقارات المعاد بيعها، فهي متاحة وتتراوح عادةً بين 5 و10%. لا تقتصر المفاوضات على السعر فقط، بل تشمل أيضاً مواعيد التسليم، والخدمات المشمولة، والأثاث، وفترة الضمان.

3. ترخيص مجلس التنمية الاقتصادية

يخضع الاستحواذ من قبل غير المواطنين لموافقة مجلس التنمية الاقتصادية، الذي يتحقق، من بين أمور أخرى، من أهلية المشتري ومصدر الأموال. يُرجى تجهيز المستندات الداعمة ذات الصلة: هذا إجراء روتيني، ولكن يجب عليك الرد على كل مستند على حدة.

4. العقد التمهيدي

يتم توقيع عقد الوعد أو الحجز أمام كاتب العدل، مع دفع عربون، عادة ما يكون حوالي 10٪ من السعر. يجب الاحتفاظ بهذا المبلغ في حساب ضمان لدى كاتب العدل.لا تدفع أبدًا مباشرةً للبائع أو المطور. إذا عُرض عليك عكس ذلك، فارفض.

5. الحساب المصرفي وتحويل الأموال

يُعد فتح حساب مصرفي في موريشيوس ضروريًا لإجراء التحويلات؛ ويتم شرح المستندات المطلوبة والإجراءات المصرفية المحلية في القسم المخصص لإجراءات الوصول في دليل التثبيتتخضع شروط الدفع - جزء بالعملة الأجنبية، وجزء بالروبية، والقناة المصرفية المستخدمة - لقواعد مصرفية وقواعد صرف العملات التي تتطور باستمرار: لذا تأكد من توضيحها من قبل كاتب العدل والبنك قبل تحديد مواعيد التحويلات، وليس في اليوم السابق للعقد.

كذلك، ضع في اعتبارك تكلفة سعر الصرف. ففي معاملة بقيمة 400,000 يورو، يمثل فرق نقطتين في سعر الصرف 8,000 يورو: قارن بين قنوات التحويل، ولا تنتظر حتى اللحظة الأخيرة للتحويل.

6. الآلة الأصلية

يتم توقيع عقد البيع النهائي في مكتب كاتب العدل في موريشيوس، عادةً بعد ستة إلى ثمانية أسابيع من توقيع العقد المبدئي للعقار القائم. ويتولى كاتب العدل إجراء فحوصات الملكية والتسجيل والتسجيل العقاري.

يمكنك منح توكيل رسمي إذا لم تتمكن من الحضور، ولكن التوقيع شخصيًا لا يزال مفضلًا في عملية الشراء الأولى: إنها اللحظة التي تطرح فيها الأسئلة التي لم تفكر في طرحها من قبل.

7. طلب الحصول على تصريح إقامة

إذا تجاوز سعر الشراء 375,000 دولار أمريكي، يُقدّم طلب للحصول على تصريح إقامة بناءً على سند الملكية. ويشمل التصريح الزوج/الزوجة والأطفال دون سن 24 عامًا. ولا تُعلن هيئة التنمية الاقتصادية عن مدة معالجة الطلب.

8. إجراءات ما بعد البيع

الاشتراك في خدمات المياه والكهرباء، والعضوية في جمعية الملاك، والتأمين على الممتلكات، وتنفيذ إدارة الإيجار إذا كانت الممتلكات مخصصة للتأجير.

تُباع نسبة كبيرة من العقارات المعروضة على المشترين الأجانب على الخارطة، أي في مرحلة ما بعد الإنجاز. وتتشابه هذه الآلية مع تلك المتبعة في فرنسا، وهي تخضع للتنظيم.

الضمان المالي لإتمام المشروع

تخضع مبيعات ما قبل الإنشاء لـ ضمان مالي لإتمام المشروعأو ضمان إتمام البناء، وهو صادر عن بنك موريشيوسي. يضمن هذا الضمان للمشتري إتمام بناء العقار حتى في حال تخلف المطور عن السداد. تُدفع الأقساط على دفعات متدرجة وفقًا لتقدم العمل، وتُحفظ الأموال لدى كاتب العدل.

ثلاثة فحوصات يجب إجراؤها بشكل منهجي:

• هل اتفاقية التمويل الجماعي موجودة بالفعل، وما هو البنك الذي يصدرها؟ اطلب الوثيقة كاملة، وليس مجرد ذكرها في كتيب.
• هل جدول الدفع مرتبط بـ نتائج التقدم هل يتم تنفيذها بواسطة طرف ثالث، أم في تواريخ محددة؟ الخيار الأول يحميك، أما الثاني فلا.
• هل تُحفظ الأموال في حساب ضمان لدى كاتب العدل حتى اكتمال كل خطوة؟

ما لا يغطيه اتفاق الاتحاد العام لكرة القدم

يضمن هذا العقد إتمام المشروع، لكنه لا يضمن جودته، ولا الالتزام بالموعد النهائي، ولا مطابقة المخططات. تكثر حالات التأخير في التسليم في هذا السوق، وغالبًا ما تكون الغرامات التعاقدية رمزية. اقرأ بنود الموعد النهائي والغرامات قبل التوقيع، واسأل المطور عن مواعيد إنجازه الفعلية للمشاريع السابقة، وليس عن المواعيد المعلنة.

حفل الاستقبال

استعن بخبير مستقل ليرافقك إلى معاينة التسليم، ووثّق أي مشاكل كتابيًا. يُنهي توقيع إقرار التسليم دون تحفظات النقاش حول العيوب الظاهرة. إذا كنت تُجري هذه المعاينة عن بُعد، فمن الضروري جدًا وجود شخص حاضر في الموقع.

المحاصيل المرصودة

النطاقات المذكورة أدناه هي نطاقات تقريبية وليست ضمانات. تعتمد العوائد على معدل الإشغال الفعلي، ورسوم الإدارة، والصيانة، والموسمية - وهي ثلاثة عوامل تقلل كتيبات التسويق من شأنها بشكل منهجي.

• جراند باي وبيريبير : في نطاق يتراوح بين 6 إلى 10%، مدفوعة بالطلب السياحي القوي
• تامارين وفليك إن فلاك : في نطاق يتراوح بين 5 إلى 8%، مع مزيج من السياح والمقيمين
• إيست، بيل مار وأناهيتا : في نطاق يتراوح بين 4 إلى 7%، مع موسمية ملحوظة
• المركز، كوريبيب وكواتر بورن : في نطاق يتراوح بين 4 إلى 6%، على الإيجارات طويلة الأجل

هناك مقايضة تحدد كل شيء آخر: الإيجارات الموسمية تجلب المزيد من المال ولكنها تتطلب إدارة نشطة، وتكون تكاليفها أعلى، وتشهد انخفاضًا في معدلات الإشغال خارج موسم الذروة؛ أما الإيجارات طويلة الأجل فتجلب أموالًا أقل ولكنها مستقرة، وأقل تكلفة في الإدارة، وأسهل بكثير في التشغيل من أوروبا.

الضرائب على دخل الإيجار

لم يعد دخل الإيجار خاضعاً للضريبة بنسبة 15%. تم إلغاء هذا المعدل الثابت، وأصبح دخل العقارات للمقيم الضريبي في موريشيوس يندرج الآن تحت... مقياس تدريجي ضريبة الدخل: 0% حتى 500,000 روبية من الدخل الخاضع للضريبة، 10% على الـ 500,000 التالية، 20% على الـ 11 مليون التالية، 35% فوق 12 مليون.

تُخصم المصاريف المتعلقة بالعقار من دخل الإيجار. احتفظ بجميع الإيصالات: رسوم الإدارة، رسوم الصيانة، رسوم الإصلاحات، رسوم اتحاد الملاك، والتأمين.

إذا لم تكن مقيمًا ضريبيًا في موريشيوس، فإن المعاملة الضريبية تختلف وتعتمد على اتفاقية الضرائب السارية بين موريشيوس وبلد إقامتك. ويظل الدخل من العقارات الموجودة في موريشيوس خاضعًا للضريبة في موريشيوس بموجب معظم هذه الاتفاقيات. يتم شرح معايير الإقامة الضريبية وآلية الإعفاء في قسم الضرائب في دليل التثبيتتأكد من مراجعة قضيتك بدلاً من مجرد تقليد ما يفعله جارك.

حساب نزيه

لتقييم العائد على الاستثمار، ابدأ بالإيجار السنوي الفعلي المستلم، ثم اطرح رسوم الإدارة، ورسوم الصيانة غير القابلة للاسترداد، والصيانة، والتأمين، وفترات الشغور، وأخيراً الضرائب. قارن هذا المبلغ الصافي بسعر الشراء. الرسوم مشمولةليس بالسعر المعلن. غالباً ما يكون الفرق بين إجمالي إنتاج الرقاقة وهذا الرقم نقطتين إلى ثلاث نقاط.

رسوم الوحدة السكنية

في برنامج معتمد، تشمل هذه الخدمات الأمن، وصيانة الحدائق، وحمام السباحة، والصيانة العامة، وأحيانًا خدمات الفندق. وهي أعلى بكثير من مثيلاتها في الشقق السكنية العادية، وهذا هو المبلغ الذي يكتشفه المشترون لاحقًا.

اطلب الاطلاع على المصاريف الفعلية للسنتين الماضيتين، وليس تقدير المطور، وتحقق من تفاصيلها. في العقارات المؤجرة، تؤثر هذه المصاريف بشكل مباشر على عائد الاستثمار.

الإدارة عن بعد

تتدهور حالة العقارات الفارغة في المناطق الاستوائية بسرعة بسبب الرطوبة والملح والنباتات والحشرات. إذا لم تكن موجودًا، فلا بد من وجود من يفتحها ويهويها ويتفقّدها ويجري أي إصلاحات ضرورية. تتراوح الخدمات من الرعاية الأساسية إلى إدارة العقارات الكاملة، وتختلف الرسوم اختلافًا كبيرًا حسب مستوى الخدمة.

ثلاثة أسئلة يجب طرحها على المدير: ماذا يحدث في حالة حدوث ضرر خارج ساعات العمل الرسمية، ومن يتولى دفع تكاليف الإصلاحات، وكم من الوقت يستغرق استلام الدفعة؟

تأمين

قم بتأمين العقار، بما في ذلك ضد مخاطر الأعاصير، وتحقق بدقة من تغطية بوليصة التأمين الخاصة بإدارة المبنى مقارنةً ببوليصة التأمين الخاصة بك. نادراً ما تكون هذه النقطة واضحة إلا إذا طُلب ذلك صراحةً.

القاعدة التي تنطبق على الجميع تقريباً: استئجار أولاًانتظر عاماً كاملاً إن أمكن، بما في ذلك فصل دافئ، قبل شراء أي شيء.

لا يمكن إدراك الفروقات بين المناطق - من حيث المناخ والرطوبة وحركة المرور والمسافة إلى العيادات والمدارس والحياة الاجتماعية - خلال عطلة مدتها ثلاثة أسابيع. كثير من المشترين الذين اشتروا العقار في زيارتهم الأولى أعادوا بيعه في غضون ثلاث سنوات، ليس لأن العقار كان سيئاً، بل لأن الموقع لم يكن مناسباً لاحتياجاتهم اليومية.

فيما يتعلق بالإيجارات، عادةً ما تكون عقود الإيجار لمدة عام واحد، ويكون مبلغ التأمين عادةً ما يعادل إيجار شهرين إلى ثلاثة أشهر، وغالبًا ما تُؤجر العقارات غير مفروشة أو شبه مفروشة، ونادرًا ما تشمل فواتير المياه والكهرباء. يتم تفصيل مستويات الإيجار وبقية ميزانية الوافد الجديد في قسم تكلفة المعيشة في دليل التثبيت.

يُبرر الشراء عند توافر ثلاثة شروط: معرفة المكان الذي ترغب بالعيش فيه، وقضاء موسم دافئ واحد على الأقل هناك، وأن يكون مشروعك على مدى أكثر من خمس سنوات. أما في حال كان الوقت أقل من ذلك، فإن تكاليف الشراء ومحدودية السيولة في سوق إعادة البيع تجعل الصفقة محفوفة بالمخاطر.

هذا أمر لا يتم مناقشته أبداً قبل الشراء، ومع ذلك فهو يحدد نجاح الصفقة.

سوق إعادة البيع

يُعدّ سوق العقارات ضمن البرامج المعتمدة سوقًا متخصصًا، حيث يقتصر المشترون في الغالب على الأجانب الخاضعين لنفس الشروط. لذا، فإن السيولة متوفرة ولكنها بطيئة، وتعتمد بشكل كبير على الوضع الاقتصادي في أوروبا وجنوب إفريقيا. توقع تأخيرات قد تصل إلى عدة أشهر، بل وأكثر بالنسبة للعقارات الأغلى ثمنًا.

ما هي تكاليف إعادة البيع؟

يدفع البائع ضريبة نقل الملكية بنسبة 5%، والتي قد تُضاف إليها الضريبة المذكورة أعلاه بنسبة 10% لبعض العقارات الواقعة على أراضي الدولة. ومع ذلك، لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال لا يُستحق لموريشيوس، وإعادة عائدات البيع إلى الوطن غير مقيدة.

ما هي التكلفة الحقيقية لإعادة البيع؟

التكلفة الحقيقية تكمن في مكان آخر: البيع يعني فقدان تصريح الإقامة ملحق بالعقار، لك ولعائلتك. إذا كنت تقيم في موريشيوس، أو إذا كان أطفالك يدرسون هناك، أو إذا لم يكن لزوجتك سند ملكية خاص بها، فيجب توقع هذه النتيجة قبل أشهر - على سبيل المثال عن طريق تغيير التصريح قبل البيع، وليس بعده.

• الخلط بين عتبتي R+2. يكفي ستة ملايين روبية لشراء عقار؛ بينما يلزم 375 ألف دولار أمريكي للحصول على تصريح إقامة. أما شراء عقار بمبلغ سبعة ملايين روبية ظنًا أن ذلك سيضمن الإقامة فهو الخطأ الأكثر شيوعًا.
• الشراء من مشروع غير معتمد. تحقق من قائمة مجلس التنمية الاقتصادية قبل إجراء أي دفعة. المشروع "قيد الموافقة" ليس مشروعاً معتمداً.
• ادفع عربوناً خارج نطاق الضمان. يتم دفع العربون إلى كاتب العدل، وليس مباشرة إلى المطور أو البائع.
• اعتمد على إنتاجية الطبق. أعد الحساب بناءً على صافي الإيجار بعد خصم رسوم الإدارة والصيانة والشغور والضرائب، مقارنةً بالسعر شاملاً الرسوم.
• الإيمان بفرض ضريبة بنسبة 15% على الإيجارات. يتم إدراج دخل الإيجار ضمن سلم الضرائب التصاعدي.
• الاعتقاد بأنه يجب الاحتفاظ بها لمدة ثلاث سنوات لتجنب ضريبة أرباح رأس المال. لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال على العقارات في موريشيوس، بغض النظر عن مدة الملكية.
• شراء العقارات على الخارطة دون التحقق من الضمان المالي لإتمامها. اطلب المستند والجدول الزمني المرتبطين بالتقدم المحرز.
• وقّع على الإيصال دون تحفظ. استشر متخصصًا مستقلًا للحصول على التوجيه.
• التقليل من شأن رسوم الصيانة في الشقق السكنية. اطلب المصروفات الفعلية للسنتين الماضيتين.
• ترك العقار فارغاً وبدون إدارة. الرطوبة والملح والنباتات عوامل لا ترحم.
• الشراء من الإقامة الأولى. استأجر المكان طوال الموسم الدافئ أولاً.
• مع التغاضي عن أن إعادة بيع المركبة يبطل الرخصة. هناك أمر يجب مراعاته قبل عرضه للبيع، خاصة مع وجود أطفال في سن المدرسة.
• مع تجاهل الاحتياطي الوراثي الموريشي. يخضع نقل الملكية الموجودة في موريشيوس للقانون الموريشي: استشر كاتب العدل قبل التوقيع.

هل يُسمح للأجانب بشراء أي عقار في موريشيوس؟

لا. يُمنح حق الوصول من خلال برنامج معتمد - مثل IRS، RES، PDS، المدينة الذكية، فندق الاستثمار - أو شقة من طابقين (طابق أرضي + طابقين) بتكلفة لا تقل عن 6 ملايين روبية، أو بتصريح فردي. لا يُسمح بالوصول إلى الأراضي الزراعية والمنازل في السوق المحلي العادي.

هل يجب شراء شيء ما للحصول على تصريح إقامة؟

لا، إنه مجرد خيار واحد من بين خيارات عديدة. لا تتطلب رخصة التقاعد، أو رخصة العمل، أو التأشيرة المميزة أي عملية شراء. يتميز شراء عقار بعدم وجود أي شروط دخل، ولكنه ينطوي على عيب يتمثل في تجميد رأس المال وجعل الرخصة مرتبطة بالملكية.

هل يتم منح تصريح الإقامة تلقائياً لمن يتجاوز دخلهم 375,000 دولار أمريكي؟

يمنح الشراء الحق في الحصول على تصريح للمشتري وزوجه وأبنائه دون سن الرابعة والعشرين، ولكن لا يزال يتعين تقديم الطلب ومعالجته. ولا يعني مصطلح "يمنح الحق" إصدار التصريح تلقائيًا.

هل يمكننا الشراء معًا، أم من خلال شركة؟

توجد ترتيبات متنوعة، سواء من خلال الملكية المشتركة أو من خلال كيان منظم، ولها آثار على تصاريح الإقامة والضرائب والميراث. يُنصح بمناقشة هذا الأمر مع كاتب عدل ومستشار قبل إبرام العقد المبدئي، لأنه يُحدد صياغة سند الملكية.

هل يمكنك تأجير عقارك بحرية؟

نعم. يمكن للمالكين تأجير عقاراتهم، والحصول على الإقامة الضريبية في موريشيوس، وتحويل الأموال والدخل من المبيعات أو الإيجارات دون قيود. مع ذلك، تتطلب الإيجارات الموسمية الالتزام بلوائح الإقامة السياحية: تحقق من متطلبات الإبلاغ المطبقة على عقارك.

هل توجد ضريبة عقارية سنوية؟

لا. لا ضريبة عقارية ولا ضريبة بلدية. تقتصر النفقات السنوية لمالك المنزل على رسوم الصيانة والتأمين والصيانة والاشتراكات.

ماذا يحدث في حالة الوفاة؟

لا توجد ضريبة على الميراث في موريشيوس. مع ذلك، يخضع نقل ملكية العقارات الواقعة في الجزيرة للقانون الموريشي، الذي يتضمن مفهوم الإرث الإجباري. لذا، يُرجى مراعاة هذه المسألة عند الشراء.

هل تُحتسب عملية شراء عقار ضمن متطلبات الحصول على التأشيرة الذهبية؟

لا. إن شراء عقار سكني بموجب برنامج EDB لا يُحتسب ضمن عتبة المليون دولار للتأشيرة الذهبية.

هل يمكنني الشراء برخصة إشغال؟

نعم. يمكن لحامل رخصة الإشغال امتلاك عقارات في البرامج المعتمدة وفي المباني المكونة من طابقين (R+2). انظر دليل القدوم للعمل في موريشيوس.

هل ارتفعت رسوم التسجيل إلى 10%؟

لا. تم إلغاء مضاعفة الرسوم المقررة في يوليو 2026 قبل دخولها حيز التنفيذ. وتبقى الرسوم عند 5% للمشتري.

مجلس التنمية الاقتصادية

يوافق على المشاريع، وينشر قائمة البرامج المعتمدة، ويأذن بعمليات الاستحواذ من قبل غير المواطنين، ويصدر تصاريح الإقامة.

• الطابق الأرضي، 7 ميدان إكستشينج، وول ستريت، إيبين 72201
• رقم الهاتف: +230 203 3800
• البريد الإلكتروني: contact@edbmauritius.org
• بوابة المعلومات وقوائم المشاريع المعتمدة: residency.mu
• يمكن تقديم الطلبات عبر الموقع الإلكتروني التالي: business.edbmauritius.org

هيئة الإيرادات في موريشيوس

رسوم التسجيل، والضرائب المفروضة على دخل الإيجار، والرقم الضريبي.

• الموقع الإلكتروني والخدمات عبر الإنترنت: mra.mu

المحترفون الذين ستحتاج إليهم

• أ كاتب عدل موريشيوسيوهو الشخص الإلزامي لإتمام العقد، وهو أيضاً الشخص المناسب للتحدث معه بشأن أنظمة الميراث والملكية الزوجية.
• أ وكالة عقارية راسخةأو مباشرةً إلى المطور للإصدارات الجديدة
• أ محترف مستقل لتسليم عقار تم شراؤه على الخارطة
• أ مدير عقارات إذا لم تكن متواجداً في الموقع
• أ نصائح ضريبية في بلدك الأصلي، لإعلان الممتلكات الموجودة في الخارج

تحذير

تُحاكي المواقع الإلكترونية الخاصة طريقة عرض خدمات الحكومة الموريشية، وتفرض رسومًا على الإجراءات الرسمية. تقع المواقع الحكومية الرسمية على نطاق govmu.org، بالإضافة إلى edbmauritius.org وresidency.mu وmra.mu. قبل إجراء أي دفعة، من الضروري التحقق من أمرين: هل المشروع مُدرج في سجل مجلس التنمية الاقتصادية الرسمي، وهل المبلغ المدفوع مُودع لدى كاتب عدل؟