Acheter un bien immobilier à l’île Maurice quand on est étranger – guide complet

Le principe

L’acquisition de biens immobiliers par les non-citoyens est encadrée par la loi mauricienne. Un étranger ne peut pas acheter librement une maison ou un terrain sur le marché ordinaire : il doit passer par un régime prévu à cet effet, ou obtenir une autorisation spécifique.

Trois voies s’offrent à lui :

• Les programmes agréés par l’Economic Development Board : IRS, RES, PDS, Smart City Scheme et Invest Hotel Scheme. C’est la voie principale.
• Le R+2 : un appartement dans un immeuble comptant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, y compris en dehors des programmes agréés.
• Une autorisation individuelle, délivrée au titre de la loi encadrant l’acquisition de biens par les non-citoyens, pour des situations particulières.

Ce qui reste fermé

Un non-citoyen ne peut pas acquérir de terrain agricole, ni acheter librement une maison individuelle sur le marché local hors programme. Les terrains constructibles ne lui sont accessibles que sous forme de parcelles viabilisées à l’intérieur d’un programme agréé — jusqu’à 1,25 arpent, soit 5 276 m², en IRS, et 2 100 m² dans certains projets résidentiels de Smart City.

Une évolution récente à connaître : les appartements R+2 situés sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques ne sont plus accessibles aux non-citoyens dans les nouveaux projets. Cette restriction, introduite en 2026, ne touche pas les biens déjà détenus mais change la donne sur certains fronts de mer.

La question du conjoint et de l’héritage

Un point que peu d’acheteurs anticipent : le droit mauricien connaît la réserve héréditaire, et la transmission d’un bien situé à Maurice obéit au droit mauricien, quelle que soit votre nationalité. Si votre situation familiale est complexe — enfants d’une première union, régime matrimonial particulier, volonté de protéger le conjoint survivant —, posez la question au notaire avant de signer, pas après. C’est le moment où la structure d’acquisition se choisit, et elle ne se refait pas ensuite sans coût.

Tous ces programmes relèvent de l’EDB, qui agrée les projets et publie la liste des promoteurs autorisés. Vérifiez systématiquement qu’un projet figure sur la liste officielle avant de verser quoi que ce soit : l’agrément est ce qui rend l’achat possible pour un étranger.

L’Integrated Resort Scheme (IRS)

Le plus ancien des programmes, et le plus haut de gamme. Ce sont des domaines résidentiels intégrés, souvent adossés à un golf, une marina, un beach club ou un centre de bien-être, avec des équipements de niveau international.

Un étranger peut y acquérir une villa, une maison de ville, un penthouse, un appartement, un duplex ou une parcelle viabilisée d’une superficie maximale de 1,25 arpent. Au-delà de 375 000 USD, l’acquisition ouvre un permis de résidence pour l’acquéreur et ses personnes à charge. Le propriétaire peut louer son bien, devenir résident fiscal mauricien, et rapatrier sans restriction les fonds et les revenus tirés de la vente ou de la location.

L’IRS n’est plus ouvert à de nouveaux projets, mais les biens des projets existants restent accessibles à la revente.

Le Real Estate Scheme (RES)

Même logique que l’IRS, mais sur des ensembles résidentiels de taille plus réduite et sans l’obligation d’équipements de resort. Villas, penthouses, duplex et appartements. Le seuil ouvrant le permis de résidence est le même : 375 000 USD, avec les mêmes libertés de location, de résidence fiscale et de rapatriement.

Comme l’IRS, le RES ne reçoit plus de nouveaux projets mais son parc existant se revend.

Le Property Development Scheme (PDS)

C’est le régime qui a remplacé l’IRS et le RES pour les nouveaux projets, et c’est aujourd’hui le principal programme du marché. Il impose au promoteur une dimension sociale : contribution aux équipements collectifs, aux infrastructures et aux services sociaux du voisinage.

Villas, appartements, duplex et penthouses, avec le même seuil de 375 000 USD pour le permis de résidence. C’est sous ce régime que se construit l’essentiel de l’offre neuve destinée aux étrangers, du nord à l’ouest en passant par l’est.

Le Smart City Scheme (SCS)

Des développements urbains mixtes de grande ampleur, organisés autour du concept « vivre, travailler, se divertir », avec un accent sur les technologies et la durabilité. Un non-citoyen peut y acquérir une maison de ville, une villa, un appartement, un penthouse ou un duplex.

Une spécificité : les titulaires d’un permis de résidence, d’un Occupation Permit ou d’un permis de résidence permanente peuvent acquérir une parcelle viabilisée de 2 100 m² pour y construire leur résidence dans un projet résidentiel de Smart City agréé par l’EDB. Le seuil de 375 000 USD ouvre là encore le permis de résidence.

L’EDB publie la liste des Smart Cities certifiées, qui couvrent une bonne partie de l’île : Moka, Beau Plan, Cap Tamarin, Uniciti à Medine, Mon Choisy, Azuri, Savannah, Saint Félix, Anahita Beau Champ, Ferney, Côte d’Or et d’autres.

L’Invest Hotel Scheme (IHS)

Un régime à part, qui ne concerne pas un logement mais une chambre ou une unité d’hôtel, dans un établissement neuf ou existant agréé. Le propriétaire accède aux services de l’hôtel et perçoit un revenu par un mécanisme de bail en retour.

Deux limites propres à ce régime, à bien peser. Le propriétaire, ou toute personne agissant pour son compte, ne peut occuper l’unité que 45 jours au total sur douze mois. Et le rendement dépend entièrement de l’exploitation hôtelière, donc de la fréquentation touristique, avec ce que cela implique de saisonnalité et de cycles. Le seuil de 375 000 USD ouvre là aussi le permis de résidence.

C’est un placement, pas un projet de vie. Pour quelqu’un qui veut s’installer à Maurice, ce n’est pas la bonne porte.

C’est la voie la plus accessible financièrement, et la moins bien expliquée ailleurs, parce qu’elle mêle deux seuils différents qu’on confond systématiquement.

Le principe, issu du budget 2021-2022 : un étranger peut acquérir un appartement situé dans une copropriété comptant au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, y compris en dehors des programmes résidentiels agréés.

Les deux seuils :

• 6 millions de roupies — le prix minimum d’acquisition d’un appartement R+2 hors programme agréé. En dessous, l’achat n’est pas ouvert aux non-citoyens.
• 375 000 USD — le seuil à partir duquel cette acquisition ouvre un permis de résidence, valable aussi longtemps que le non-citoyen reste propriétaire du bien.

Autrement dit : un appartement R+2 à 7 millions de roupies est parfaitement achetable par un étranger, mais il ne donne aucun droit au séjour. C’est l’erreur la plus fréquente sur ce régime, et elle se paie cher quand l’achat a été fait dans le but d’obtenir la résidence.

Le R+2 reste la porte d’entrée naturelle pour un investissement locatif de taille moyenne, notamment dans le centre de l’île et dans les zones résidentielles urbaines, où les programmes agréés sont peu présents.

C’est le dispositif le moins connu, et le seul qui échappe au seuil de 375 000 USD.

Le PDS Senior Living désigne des programmes conçus pour les personnes de plus de cinquante ans souhaitant vivre de façon indépendante dans un environnement de pairs, avec des services pensés pour elles : club-house, salle de remise en forme, services de gestion et d’entretien, espaces de convivialité.

Ce qui le distingue :

• Un retraité non-citoyen de plus de cinquante ans peut acquérir un logement ou des droits d’usage viagers sur un logement dans un projet agréé.
• Aucun prix d’acquisition minimum n’est exigé.
• Le permis de résidence couvre le retraité et son conjoint ou partenaire de fait, et vaut aussi longtemps que le bien est détenu ou occupé par le retraité.

La formule des droits d’usage viagers mérite l’attention de ceux qui ne veulent pas immobiliser un capital transmissible : on achète l’usage du logement pour la durée de sa vie, et non la propriété. C’est un modèle courant dans les résidences seniors d’Afrique du Sud, dont le régime mauricien s’inspire largement.

Le régime est récent et le mot « senior » n’est pas protégé commercialement : vérifiez sur residency.mu qu’un programme est bien agréé au titre du PDS Senior Living avant de signer. Les aspects proprement retraite — permis, pensions, santé — sont traités dans le guide de la retraite à l’île Maurice.

Ce qu’il donne

Une acquisition supérieure à 375 000 USD dans un programme agréé, ou d’un appartement R+2 au même seuil, ouvre un permis de résidence pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans. Il n’y a aucune condition de revenus, aucun transfert annuel à justifier, aucun objectif de chiffre d’affaires. C’est sa force par rapport aux autres permis.

Un avantage supplémentaire, souvent ignoré : le non-citoyen titulaire d’un permis de résidence obtenu sous IRS, RES ou PDS est dispensé de détenir un Occupation Permit ou un Work Permit pour investir et travailler à Maurice. C’est la seule voie de résidence qui lève l’interdiction d’exercer.

Le propriétaire peut librement louer son bien, devenir résident fiscal mauricien, et rapatrier sans restriction les fonds comme les revenus tirés de la vente ou de la location.

Ce qu’il ne donne pas

Le permis vaut tant que vous êtes propriétaire. Le jour où vous vendez, il tombe — pour vous et pour votre famille. C’est le point à mesurer avant une revente, en particulier si des enfants sont scolarisés sur place ou si le conjoint n’a pas de titre propre.

Il ne donne pas non plus accès à la résidence permanente par lui-même : le Permanent Residence Permit de vingt ans suppose d’autres critères, détaillés dans le guide de l’installation.

Enfin, il ne couvre pas le Golden Visa : l’acquisition d’un bien résidentiel sous un programme de l’EDB ne compte pas dans le seuil d’un million de dollars de ce dispositif. Acheter une villa à un million de dollars n’ouvre pas le Golden Visa.

Les montants qui suivent sont des ordres de grandeur observés sur le marché, en euros, à titre de repère. Ils ne proviennent d’aucune publication officielle, varient fortement selon la vue, la proximité de la mer, l’année de construction et l’état du bien, et bougent d’une année sur l’autre. Les seuls chiffres opposables sont les seuils réglementaires : 375 000 USD pour le permis de résidence, 6 millions de roupies pour un R+2 hors programme.

Le Nord — Grand Baie, Pereybère, Mont Choisy

Le pôle le plus prisé des étrangers, le plus animé et le mieux équipé : commerces, restaurants, cliniques, écoles, banques. C’est aussi le plus cher et le plus dense en haute saison.

• Appartements : à partir de 300 000 €
• Villas haut de gamme : de 800 000 € à plusieurs millions
• Prix au mètre carré : de l’ordre de 3 500 à 6 000 €

L’Ouest — Flic-en-Flac, Tamarin, Rivière Noire

Zones côtières très recherchées, appréciées des familles et des sportifs, avec les plus beaux couchers de soleil de l’île et un bon équilibre entre vie locale et présence expatriée. Fort potentiel locatif.

• Villas en programme agréé : à partir de 375 000 USD
• Appartements deux chambres vue mer à Tamarin : de l’ordre de 380 000 à 550 000 €
• Villas quatre chambres avec jardin à Rivière Noire : de l’ordre de 600 000 à 1 200 000 €
• Prix au mètre carré : de l’ordre de 3 000 à 5 500 €

L’Est — Belle Mare, Trou d’Eau Douce, Anahita

Les plus belles plages, des programmes de prestige souvent adossés à un golf, et beaucoup de calme. Moins de services, davantage de vent, et une saisonnalité locative plus marquée.

• Appartements trois chambres golf et lagon : de l’ordre de 480 000 à 900 000 €
• Prix au mètre carré : de l’ordre de 4 000 à 7 000 €

Le Centre — Moka, Quatre Bornes, Curepipe

Le meilleur rapport qualité-prix de l’île, la proximité des cliniques, des écoles et des centres commerciaux, et un climat plus frais. En contrepartie, on est à vingt ou trente minutes des plages et l’humidité y est plus forte. C’est le terrain naturel du R+2 et de la location longue durée.

• Appartements deux chambres à Quatre Bornes, environ 80 m² : de l’ordre de 130 000 à 180 000 €
• Appartements trois chambres à Curepipe, environ 110 m² : de l’ordre de 150 000 à 220 000 €
• Maisons : de l’ordre de 250 000 à 400 000 €
• Prix au mètre carré : de l’ordre de 1 500 à 2 500 €

Le Sud — Bel Ombre, Souillac

La région la moins développée et la plus authentique, avec des paysages spectaculaires et peu de services, en particulier médicaux. Les prix y sont les plus bas de l’île.

• Prix au mètre carré : de l’ordre de 1 200 à 2 000 €

Comment vérifier un prix

Trois réflexes valent mieux qu’une fourchette. Comparez plusieurs biens équivalents dans le même programme et dans les programmes voisins. Demandez les prix de revente récents, pas seulement les prix affichés au neuf. Et méfiez-vous des comparaisons au mètre carré entre un bien en programme agréé et un bien du marché local : ils ne s’adressent pas aux mêmes acheteurs et ne se revendent pas sur le même marché.

Les droits d’enregistrement

L’acheteur acquitte des droits d’enregistrement de 5 % du prix d’acquisition.

Une précision importante, parce que des sources contradictoires circulent encore : le doublement de ces droits à 10 % pour les non-citoyens, programmé par la loi de finances 2025 pour le 1er juillet 2026, a été abrogé par la loi de finances 2026 avant d’entrer en vigueur. Les pages qui annoncent 10 % ont été écrites entre les deux textes.

La taxe sur le transfert de terrain

Le vendeur acquitte une taxe de transfert de 5 %. Elle ne pèse pas sur l’acheteur, mais elle se négocie parfois indirectement dans le prix.

Une taxe supplémentaire de 10 %, à la charge du vendeur, s’applique depuis 2026 aux biens résidentiels situés sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques cédés à un non-citoyen par la voie R+2. Une exonération est prévue lorsqu’un avant-contrat notarié est antérieur au 19 juin 2026. Ces éléments proviennent de sources professionnelles concordantes et non d’une lecture du texte de loi : faites-les confirmer par le notaire si votre opération est concernée.

Les frais de notaire

Le recours à un notaire mauricien est obligatoire. Ses honoraires suivent un barème dégressif et représentent en pratique de l’ordre de 1 % du prix, hors débours. Demandez un devis écrit avant de vous engager : c’est normal et cela évite les surprises.

Les frais d’agence

La commission d’agence représente couramment 3 à 5 % et elle est, dans l’usage mauricien, à la charge du vendeur. Vérifiez-le noir sur blanc dans le mandat : l’usage n’est pas la loi.

Les frais administratifs

Des frais sont dus à l’EDB au titre de l’autorisation d’acquisition, et des frais de permis de résidence s’ajoutent si l’achat y ouvre droit. Les montants évoluent et l’EDB ne les publie pas tous sur ses pages publiques : faites-les confirmer au moment du dossier plutôt que de vous fier à un chiffre trouvé en ligne. Méfiez-vous en particulier des montants en euros qui circulent et qui ne correspondent pas à la conversion des montants en roupies annoncés à côté.

Le budget total

Pour un acheteur, comptez de l’ordre de 6 à 7 % du prix en frais d’acquisition, droits d’enregistrement compris, hors commission d’agence si celle-ci est supportée par le vendeur. À quoi il faut ajouter, dans le budget réel de la première année, l’ameublement, les charges de copropriété et, si le bien est destiné à la location, l’équipement complet.

Ce que Maurice ne taxe pas

C’est l’essentiel de l’attractivité du marché, et ce n’est pas un mythe :

• Aucun impôt sur les plus-values immobilières. Pas après trois ans : jamais. La revente d’un bien ne génère aucune imposition de la plus-value à Maurice.
• Aucune taxe foncière annuelle, aucune taxe d’habitation.
• Aucun droit de succession.
• Aucun impôt sur la fortune.
• Aucune restriction au rapatriement des fonds et des revenus tirés de la vente ou de la location.

Attention toutefois : l’absence d’imposition à Maurice ne préjuge pas de votre situation dans votre pays d’origine, où un bien détenu à l’étranger peut rester déclarable et, selon les cas, imposable. Le traitement dépend de votre résidence fiscale et de la convention applicable — voir la section fiscalité du guide de l’installation.

1. Choisir le bien et vérifier l’agrément

Avant toute chose, vérifiez que le projet figure sur la liste des programmes agréés publiée par l’EDB, ou que l’immeuble répond bien aux conditions du R+2. C’est la vérification qui conditionne tout le reste, et elle prend cinq minutes.

Passez par une agence établie ou directement par le promoteur, et visitez — y compris les alentours, à différents moments de la journée. Un programme photographié au drone au lever du soleil ne dit rien du bruit de la route ni du chantier voisin.

2. L’offre et la négociation

Sur le neuf, la marge de négociation est réduite ; sur la revente, elle existe et se situe couramment autour de 5 à 10 %. Ne négociez pas seulement le prix : les délais, les prestations incluses, l’ameublement et la période de garantie se discutent aussi.

3. L’autorisation de l’EDB

L’acquisition par un non-citoyen est soumise à l’autorisation de l’Economic Development Board, qui contrôle notamment l’éligibilité de l’acquéreur et l’origine des fonds. Prévoyez les justificatifs correspondants : c’est un contrôle standard, mais il faut y répondre pièce par pièce.

4. L’avant-contrat

La promesse ou le contrat de réservation est signé devant notaire, avec le versement d’un acompte, couramment de l’ordre de 10 % du prix. Cet acompte doit être séquestré chez le notaire, jamais versé directement au vendeur ou au promoteur. Si on vous propose l’inverse, refusez.

5. Le compte bancaire et le transfert des fonds

L’ouverture d’un compte bancaire mauricien est nécessaire pour les transferts ; les pièces demandées et le fonctionnement bancaire local sont décrits dans la section consacrée aux démarches d’arrivée du guide de l’installation. Les modalités de règlement — part en devises, part en roupies, canal bancaire utilisé — obéissent à des règles bancaires et de change qui évoluent : faites-les préciser par le notaire et par la banque avant de programmer les virements, et non la veille de l’acte.

Anticipez aussi le coût du change. Sur une opération à 400 000 €, un écart de deux points sur le taux représente 8 000 € : comparez les canaux, et n’attendez pas le dernier moment pour convertir.

6. L’acte authentique

L’acte définitif est signé chez le notaire mauricien, généralement six à huit semaines après l’avant-contrat sur un bien existant. Le notaire procède aux vérifications de titre, à l’enregistrement et à la publicité foncière.

Vous pouvez donner procuration si vous ne pouvez pas être présent, mais la signature en personne reste préférable pour une première acquisition : c’est le moment où l’on pose les questions qu’on n’a pas pensé à poser avant.

7. La demande de permis de résidence

Si l’acquisition dépasse 375 000 USD, la demande de permis de résidence se dépose ensuite, sur la base de l’acte. Le permis couvre le conjoint et les enfants de moins de 24 ans. L’EDB ne publie pas de délai de traitement.

8. Les formalités d’après-vente

Souscription des abonnements d’eau et d’électricité, adhésion au syndic de copropriété, assurance du bien, et mise en place de la gestion locative si le bien est destiné à la location.

Une grande partie de l’offre destinée aux étrangers se vend sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement. Le mécanisme est proche de celui qu’on connaît en France, et il est encadré.

La garantie financière d’achèvement

Les ventes sur plan sont couvertes par une garantie financière d’achèvement, ou GFA, émise par une banque mauricienne. Elle garantit à l’acquéreur que le bien sera achevé même en cas de défaillance du promoteur. Les paiements s’échelonnent selon l’avancement des travaux, et les fonds transitent par un compte séquestre chez le notaire.

Trois vérifications à faire, systématiquement :

• La GFA existe-t-elle réellement, et par quelle banque est-elle émise ? Demandez le document, pas une mention dans une plaquette.
• L’échéancier de paiement est-il indexé sur des constatations d’avancement effectuées par un tiers, ou sur des dates calendaires ? La première formule vous protège, la seconde non.
• Les fonds sont-ils séquestrés chez le notaire jusqu’à la levée de chaque étape ?

Ce que la GFA ne couvre pas

Elle garantit l’achèvement, pas la qualité, pas le délai, et pas la conformité aux plans. Les retards de livraison sont fréquents sur ce marché, et les pénalités contractuelles souvent symboliques. Lisez les clauses de délai et de pénalité avant de signer, et demandez au promoteur ses délais réels sur ses programmes précédents — pas ses délais annoncés.

La réception

Faites-vous accompagner par un professionnel indépendant à la réception, et consignez les réserves par écrit. Une réception signée sans réserve ferme la discussion sur les défauts apparents. À distance, c’est le moment où il faut absolument mandater quelqu’un sur place.

Les rendements observés

Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur constatés, pas des garanties. Un rendement dépend du taux d’occupation réel, des frais de gestion, de l’entretien et de la saisonnalité — trois postes que les plaquettes commerciales sous-estiment systématiquement.

• Grand Baie et Pereybère : de l’ordre de 6 à 10 %, portés par une forte demande touristique
• Tamarin et Flic-en-Flac : de l’ordre de 5 à 8 %, avec un mélange de touristes et de résidents
• Est, Belle Mare et Anahita : de l’ordre de 4 à 7 %, avec une saisonnalité marquée
• Centre, Curepipe et Quatre Bornes : de l’ordre de 4 à 6 %, sur de la location longue durée

Un arbitrage structure tout le reste : la location saisonnière rapporte davantage mais suppose une gestion active, des charges plus lourdes et un taux d’occupation qui s’effondre hors saison ; la location longue durée rapporte moins mais elle est stable, moins coûteuse à gérer et beaucoup plus simple à piloter depuis l’Europe.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs ne sont plus imposés à 15 %. Ce taux forfaitaire a disparu, et les revenus fonciers d’un résident fiscal mauricien entrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu : 0 % jusqu’à 500 000 roupies de revenu imposable, 10 % sur la tranche suivante de 500 000, 20 % sur les 11 millions suivants, 35 % au-delà de 12 millions.

Les charges liées au bien viennent en déduction des loyers perçus. Conservez les justificatifs : gestion, entretien, réparations, charges de copropriété, assurance.

Si vous n’êtes pas résident fiscal mauricien, le traitement diffère et dépend de la convention applicable entre Maurice et votre pays de résidence. Les revenus d’un bien situé à Maurice restent, dans la plupart des conventions de ce type, imposables à Maurice. Les critères de résidence fiscale et le mécanisme de la remise sont expliqués dans la section fiscalité du guide de l’installation. Faites vérifier votre cas plutôt que de transposer ce que fait un voisin.

Un calcul honnête

Pour évaluer un rendement, partez du loyer annuel réellement encaissé, retranchez la commission de gestion, les charges de copropriété non récupérables, l’entretien, l’assurance et les périodes de vacance, puis l’impôt. Comparez ensuite ce net au prix d’acquisition frais compris, pas au prix affiché. L’écart entre le rendement brut de la plaquette et ce chiffre-là est souvent de deux à trois points.

Les charges de copropriété

Dans un programme agréé, elles couvrent le gardiennage, l’entretien des espaces verts, la piscine, la maintenance et parfois des services hôteliers. Elles sont nettement plus élevées que dans une copropriété ordinaire, et c’est le poste que les acheteurs découvrent après coup.

Demandez les charges réelles des deux dernières années, pas l’estimation du promoteur, et vérifiez ce qu’elles incluent. Sur un bien mis en location, elles pèsent directement sur le rendement.

La gestion à distance

Un bien vide sous les tropiques se dégrade vite : humidité, sel, végétation, insectes. Si vous n’êtes pas sur place, il faut quelqu’un qui ouvre, aère, vérifie et intervienne. Les formules vont du gardiennage simple au mandat de gestion locative complet, avec des commissions qui varient fortement selon le niveau de service.

Trois questions à poser à un gestionnaire : que se passe-t-il en cas de dégât hors de vos heures de bureau, qui avance les réparations, et sous quel délai vous rendez-vous compte des encaissements ?

L’assurance

Assurez le bien, y compris contre le risque cyclonique, et vérifiez ce que couvre exactement la police du syndic par rapport à la vôtre. Le point est rarement clair sans le demander explicitement.

La règle qui vaut pour presque tout le monde : louez d’abord. Une année complète si possible, en incluant une saison chaude, avant d’acheter quoi que ce soit.

Les différences entre régions — climat, humidité, trafic, distance aux cliniques et aux écoles, vie sociale — ne se perçoivent pas en trois semaines de vacances. Beaucoup d’acheteurs qui ont signé dès le premier séjour ont revendu dans les trois ans, non pas parce que le bien était mauvais, mais parce que l’endroit ne leur convenait pas au quotidien.

Côté location, les baux sont généralement d’un an, la caution représente couramment deux à trois mois de loyer, les biens se louent souvent non meublés ou semi-meublés, et les charges d’eau et d’électricité sont rarement incluses. Les niveaux de loyer et le reste du budget d’un nouvel arrivant figurent dans la section coût de la vie du guide de l’installation.

Acheter se justifie quand trois conditions sont réunies : vous savez où vous voulez vivre, vous y avez déjà passé au moins une saison chaude, et votre projet dépasse cinq ans. En dessous, les frais d’acquisition et la liquidité limitée du marché de la revente rendent l’opération fragile.

C’est ce dont on ne parle jamais avant d’acheter, et qui décide pourtant de la réussite de l’opération.

Le marché de la revente

Le marché des biens en programme agréé est un marché de niche : les acheteurs sont essentiellement des étrangers soumis aux mêmes seuils que vous. La liquidité est donc réelle mais lente, et fortement dépendante de la conjoncture européenne et sud-africaine. Prévoyez des délais de plusieurs mois, davantage sur les biens les plus chers.

Ce que la revente coûte

Le vendeur acquitte la taxe de transfert de 5 %, à laquelle peut s’ajouter la taxe de 10 % évoquée plus haut pour certains biens sur terrain de l’État. En revanche, aucune imposition de la plus-value n’est due à Maurice, et le rapatriement du produit de la vente est libre.

Ce que la revente coûte vraiment

Le vrai coût est ailleurs : vendre, c’est perdre le permis de résidence adossé au bien, pour vous et pour votre famille. Si vous vivez à Maurice, si vos enfants y sont scolarisés ou si votre conjoint n’a pas de titre propre, cette conséquence doit être anticipée des mois à l’avance — par exemple en basculant vers un autre permis avant la vente, pas après.

• Confondre les deux seuils du R+2. Six millions de roupies permettent d’acheter ; 375 000 USD ouvrent le permis de résidence. Acheter à 7 millions de roupies en croyant obtenir la résidence est l’erreur la plus fréquente.
• Acheter dans un projet non agréé. Vérifiez la liste de l’EDB avant tout versement. Un projet « en cours d’agrément » n’est pas un projet agréé.
• Verser un acompte hors séquestre. L’acompte se verse chez le notaire, jamais directement au promoteur ou au vendeur.
• Se fier au rendement de la plaquette. Recalculez à partir du loyer net de gestion, de charges, d’entretien, de vacance et d’impôt, rapporté au prix frais compris.
• Croire à un impôt de 15 % sur les loyers. Les revenus locatifs entrent dans le barème progressif.
• Croire qu’il faut détenir trois ans pour éviter l’impôt sur la plus-value. Il n’existe aucun impôt sur la plus-value immobilière à Maurice, quelle que soit la durée de détention.
• Acheter sur plan sans vérifier la garantie financière d’achèvement. Demandez le document et l’échéancier indexé sur l’avancement.
• Signer la réception sans réserve. Faites-vous accompagner par un professionnel indépendant.
• Sous-estimer les charges de copropriété. Demandez les charges réelles des deux dernières années.
• Laisser un bien vide sans gestion. L’humidité, le sel et la végétation ne pardonnent pas.
• Acheter dès le premier séjour. Louez une saison chaude entière d’abord.
• Oublier que la revente fait tomber le permis. À anticiper avant de mettre en vente, surtout avec des enfants scolarisés.
• Ignorer la réserve héréditaire mauricienne. La transmission d’un bien situé à Maurice obéit au droit mauricien : posez la question au notaire avant de signer.

Un étranger peut-il acheter n’importe quel bien à Maurice ?

Non. L’accès passe par un programme agréé — IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel —, par un appartement R+2 d’au moins 6 millions de roupies, ou par une autorisation individuelle. Les terrains agricoles et les maisons du marché local ordinaire ne sont pas accessibles.

Faut-il acheter pour obtenir un permis de résidence ?

Non, c’est l’une des voies parmi d’autres. Le permis retraité, l’Occupation Permit ou le Premium Visa n’exigent aucun achat. L’acquisition a l’avantage de ne poser aucune condition de revenus, et l’inconvénient d’immobiliser un capital et de faire dépendre le titre de la détention du bien.

Le permis de résidence est-il automatique au-delà de 375 000 USD ?

L’acquisition ouvre le droit à un permis pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans, mais la demande reste à déposer et à instruire. « Ouvre droit » ne veut pas dire « délivré d’office ».

Peut-on acheter à plusieurs, ou via une société ?

Les montages existent, en indivision comme par une structure, et ils ont des conséquences sur le permis de résidence, la fiscalité et la transmission. C’est une question à poser au notaire et à un conseil avant l’avant-contrat, car elle détermine la rédaction de l’acte.

Peut-on louer son bien librement ?

Oui. Les propriétaires peuvent louer, devenir résidents fiscaux mauriciens et rapatrier sans restriction les fonds et revenus tirés de la vente ou de la location. La location saisonnière suppose en revanche de respecter la réglementation de l’hébergement touristique : vérifiez les obligations déclaratives applicables à votre bien.

Y a-t-il une taxe foncière annuelle ?

Non. Ni taxe foncière, ni taxe d’habitation. Les charges annuelles d’un propriétaire se limitent aux charges de copropriété, à l’assurance, à l’entretien et aux abonnements.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Il n’y a pas de droits de succession à Maurice. En revanche, la transmission d’un bien situé sur l’île obéit au droit mauricien, qui connaît la réserve héréditaire. Anticipez la question au moment de l’acquisition.

Un achat immobilier compte-t-il pour le Golden Visa ?

Non. L’acquisition d’un bien résidentiel sous un programme de l’EDB ne compte pas dans le seuil d’un million de dollars du Golden Visa.

Puis-je acheter avec un Occupation Permit ?

Oui. Un titulaire d’Occupation Permit peut acquérir dans les programmes agréés et en R+2. Voir le guide pour venir travailler à l’île Maurice.

Les droits d’enregistrement sont-ils passés à 10 % ?

Non. Le doublement programmé pour juillet 2026 a été abrogé avant son entrée en vigueur. Les droits restent à 5 % pour l’acheteur.

Economic Development Board

Agrée les projets, publie la liste des programmes autorisés, autorise les acquisitions par les non-citoyens et délivre les permis de résidence.

• Rez-de-chaussée, 7 Exchange Square, Wall Street, Ebène 72201
• Téléphone : +230 203 3800
• Courriel : contact@edbmauritius.org
• Portail d’information et listes de projets agréés : residency.mu
• Dépôt des demandes : business.edbmauritius.org

Mauritius Revenue Authority

Droits d’enregistrement, imposition des revenus locatifs, numéro fiscal.

• Site et services en ligne : mra.mu

Les professionnels dont vous aurez besoin

• Un notaire mauricien, obligatoire pour l’acte, et qui est aussi le bon interlocuteur sur la transmission et le régime matrimonial
• Une agence immobilière établie, ou directement le promoteur pour le neuf
• Un professionnel indépendant pour la réception d’un bien acheté sur plan
• Un gestionnaire locatif si vous n’êtes pas sur place
• Un conseil fiscal dans votre pays d’origine, pour la déclaration du bien détenu à l’étranger

Une mise en garde

Des sites privés imitent la présentation des administrations mauriciennes et facturent des démarches officielles. Les administrations sont sur le domaine govmu.org, auxquelles s’ajoutent edbmauritius.org, residency.mu et mra.mu. Avant tout versement, deux vérifications valent toutes les précautions : le projet figure-t-il sur la liste officielle de l’EDB, et l’acompte est-il séquestré chez un notaire.